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Acheter une ferme en Suisse.

L’essentiel en bref

Nombreux sont celles et ceux qui rêvent – surtout dans les grandes agglomérations suisses – de quitter la ville pour passer leurs vieux jours dans une ferme. Pour certain·es, une ferme représente avant tout une opportunité d’investissement, tandis que d’autres envisagent même de se lancer dans une activité agricole.

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Acheter une ferme et profiter de multiples possibilités.

Acheter une ferme ouvre la voie à de nombreuses options d’utilisation. Dans les grandes villes suisses comme Zurich, Bâle, Berne ou Genève, de nombreuses personnes ont passé la majeure partie de leur vie en milieu urbain, y exerçant également leur activité professionnelle. Beaucoup d’entre elles aspirent, au moment de la retraite, à un changement de vie radical et préfèrent une vie paisible à la campagne à l’agitation de la ville. Une ferme offre alors le cadre idéal pour ce nouveau départ.

Ce type de bien immobilier peut aussi représenter une opportunité d’investissement. De nombreuses bâtisses anciennes nécessitent des rénovations importantes, ce qui explique leur prix de vente relativement bas. Un investisseur ou une investisseuse peut alors rénover entièrement la propriété achetée à bon prix, puis la revendre avec une plus-value significative. À proximité des villes en particulier, il est aussi possible de transformer une ferme en immeuble d’habitation pour générer un revenu locatif régulier sur le long terme.

De nombreuses personnes actives aimeraient également quitter leur emploi de bureau pour se consacrer à une activité agricole. Acheter une ferme permet de concrétiser ce projet de vie: culture de plantes aromatiques, de légumes ou de fruits, élevage d’animaux... Les possibilités sont nombreuses. Les récoltes, ainsi que d’autres produits comme la viande, le lait ou le fromage, peuvent ensuite être vendus à de grands distributeurs ou proposés en vente directe à la ferme.

Avant d’acheter une ferme: que recherchez-vous exactement?

Avant même de commencer à chercher la ferme idéale, il est essentiel d’avoir une vision claire de vos envies et de vos besoins. Pour affiner votre projet, prenez le temps de répondre aux questions suivantes:

Souhaitez-vous acquérir une ferme indépendante ou avez-vous également besoin de bâtiments annexes, comme une grange?
Quelle doit être la surface habitable et la superficie totale du terrain?
Quel type de sol est nécessaire à l’activité agricole que vous envisagez?
Le bien devrait-il comporter un logement supplémentaire que vous pourriez mettre en location?
Où la ferme devrait-elle être située? Dans une zone rurale ou plutôt à proximité d’une ville?
Si vous continuez à travailler en ville: quel temps de trajet maximum êtes-vous prêt·e à accepter? Quelles sont vos exigences concernant les liaisons de transport?
Avez-vous des besoins spécifiques? Y a-t-il des éléments auxquels vous ne souhaitez en aucun cas renoncer dans votre future ferme?
Souhaitez-vous louer certaines pièces sur Airbnb lorsqu’elles ne sont pas utilisées?
Quelles formes d’hypothèques sont les plus adaptées pour le financement de la ferme? Comment trouver les taux les plus avantageux?

Une fois ces questions éclaircies, vous aurez déjà une idée assez précise de ce que vous recherchez. Vous pourrez alors effectuer une recherche ciblée et acheter la ferme qui correspond le mieux à votre projet. Mais avant cela, prenez le temps de réfléchir à la stratégie de financement idéale et de choisir l’hypothèque la plus avantageuse pour vous.

Acheter une ferme avec l’hypothèque la plus avantageuse.

Comme pour tout bien immobilier «classique», la question du financement se pose également lors de l’achat d’une ferme. En règle générale, les établissements financiers n’accordent une hypothèque que si deux conditions sont remplies:

Capacité financière

La capacité financière correspond au rapport entre le revenu brut du ménage et les charges courantes liées à l’hypothèque, comme les charges d’intérêts, l’amortissement et les frais accessoires. L’ensemble de ces coûts ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut. Cette règle permet de vérifier si la preneuse ou le preneur d’hypothèque est en mesure d’assumer durablement les coûts liés à l’hypothèque pour sa ferme.

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Capacité financière

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Taux d’avance

Le taux d’avance décrit le rapport entre les fonds propres disponibles et le prix d’achat du bien immobilier, Les banques finançant au maximum 80% de la valeur du bien par hypothèque, au moins 20% du prix d’achat doivent provenir de fonds propres.

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Si ces deux critères sont remplis, il convient ensuite de choisir la forme d’hypothèque la plus adaptée. On distingue trois produits principaux:

Hypothèque à taux fixe

Une hypothèque à taux fixe peut avoir des durées variables, par exemple 2, 5 ou 10 ans. Le taux d’intérêt est convenu avec l’établissement financier et reste inchangé pendant toute la durée du contrat. Cela permet à la preneuse ou au preneur d’hypothèque de se protéger contre une hausse des taux et de bénéficier d’une meilleure planification financière. En revanche, les charges d’intérêts ne diminuent pas si les taux baissent.

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Hypothèque à taux fixe

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Hypothèque SARON

L’hypothèque SARON est basée sur le taux de référence SARON (Swiss Average Rate Overnight), un taux actualisé chaque jour qui reflète les conditions actuelles du marché. Cette transparence permet d’adapter périodiquement le taux hypothécaire – généralement tous les trois ou six mois – en fonction de l’évolution des taux du marché financier. Sur le long terme, l’hypothèque SARON est considérée comme la forme de financement la plus avantageuse. Les preneuses et preneurs d’hypothèque profitent directement des baisses de taux d’intérêt, mais ils doivent présenter une capacité de risque élevée et des réserves de capital suffisantes pour faire face à des fluctuations de taux importantes. 

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Hypothèque à taux variable

L’hypothèque à taux variable est aujourd’hui la solution la plus coûteuse dans un contexte de faibles taux d’intérêt. Elle est principalement utilisée comme financement provisoire à court terme, car elle n’a pas de durée contractuelle fixe.

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* La valeur présentée ici pour une hypothèque Saron se compose du taux d’intérêt Saron (Swiss Average Rate Overnight) actuel et de la marge individuelle du prestataire hypothécaire. En général, les taux d’intérêt présentés sont les meilleurs taux actuels. Votre taux d’intérêt personnel peut différer en fonction du taux d’avance, de la capacité financière, du volume hypothécaire et de l’emplacement du bien.