Calculer l’impôt sur les gains immobiliers.

L’impôt sur les gains immobiliers est payé par la partie vendeuse. Si le paiement n’est pas effectué, il peut être répercuté sur la partie acheteuse. Pour éviter ce genre de mauvaise surprise, il est possible de définir dès le contrat d’achat comment la partie vendeuse règlera l’impôt sur les gains immobiliers. Une possibilité consiste à déduire du prix d’achat le montant présumé de l’impôt et à le verser sur un compte séparé ou directement à l’administration fiscale.

Bon à savoir: les sociétés de capitaux, telles que les SA ou SARL, n’ont pas à s’acquitter de l’impôt sur les gains immobiliers. Les gains réalisés sont alors imposés dans le cadre de l’impôt ordinaire sur le bénéfice.

Dans de nombreux cantons, les propriétaires qui ont occupé un bien immobilier pendant de nombreuses années bénéficient d’une réduction significative de l’impôt sur les gains immobiliers. Plus la durée de propriété est longue, plus la réduction est élevée. En revanche, si vous revendez un bien immobilier après un court laps de temps, l’impôt sera nettement plus élevé, et, par conséquent, la plus-value nettement plus faible. 

Mais attention: après une très longue durée de possession de plus de 20 ans, par exemple, certains cantons (comme la Thurgovie, Appenzell Rhodes-Extérieures ou Obwald) appliquent, pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers, une valeur estimée officiellement au lieu du prix d’achat réel. Pour la partie vendeuse, cette pratique peut être désavantageuse, car il n’est pas rare que la valeur estimative officielle soit inférieure au prix d’achat réel et que le bénéfice soit donc plus élevé, ce qui entraîne un montant d’impôt plus important.

D’une part, les investissements entraînant une plus-value qui ont été réalisés pendant la durée de possession peuvent être déduits. Il peut s’agir, par exemple, d’une extension, de l’aménagement des combles, de la construction d’une piscine ou de la pose de fenêtres de toit. Tout ce qui a augmenté la valeur du bien pendant la durée de possession est déduit du bénéfice brut. D’autre part, vous pouvez également déduire les frais d’achat et de vente du bien immobilier, notamment les frais d’agent immobilier, d’annonce et, le cas échéant, les droits de mutation et autres coûts prélevés par l’office du registre foncier. Tout cela à condition cependant que ces frais et coûts puissent être documentés et qu’ils sont bien en lien direct avec le bien immobilier ou sa vente.

Si vous vendez l’habitation que vous occupez pour en acheter une autre, vous pouvez bénéficier d’un report de l’impôt sur les gains immobiliers. La condition préalable: vous devez utiliser le produit de la vente dans un délai spécifié par le canton (généralement deux ans) pour l’acquisition ou la construction en Suisse d’un bien de remplacement destiné au même usage. Cette règle ne s’applique donc pas pour l’achat d’un appartement de vacances. Si le prix du nouveau logement en propriété est moins élevé que le produit de la vente de votre bien immobilier précédent, vous devrez payer l’impôt sur les gains immobiliers sur la différence. Le reste de l’impôt sera reporté. Les transferts de propriétés à titre gratuit notamment constituent une autre possibilité de report d’impôt. Il peut par exemple s’agir d’héritages, de donations, de partages successoraux ainsi que de transferts de patrimoine entre conjoints ou partenaires enregistré·e·s. L’impôt sur les gains immobiliers ne sera dû qu’au moment de la vente du bien immobilier par les bénéficiaires. Le prix d’achat ne sera pas alors la valeur du bien immobilier au moment de la succession mais le prix d’achat initial, que le testateur ou la testatrice a payé. 

De nombreux vendeurs ignorent que la vente d’un bien immobilier peut entraîner des coûts substantiels. Outre l’impôt sur les gains immobiliers, des frais de notaire et de registre foncier, les droits de mutation ainsi que des frais de constitution ou de modification de la cédule hypothécaire s’appliquent. Du fait des importantes différences existant entre les cantons, il est judicieux de s’enquérir à l’avance du montant des frais et impôts auprès de la commune du lieu de résidence. À cela vient s’ajouter, s’il a été fait appel aux services d’une agence immobilière, une commission de 2 à 3% du prix de vente. Au total, pour un objet de valeur moyenne, il faut prévoir des coûts de 30'000 à 50'000 francs, et l’impôt sur les gains immobiliers peut également atteindre à lui seul ce montant.