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Hypothèque: la capacité financière est déterminante.
Qu’entend-on par capacité financière?
La capacité financière désigne le rapport entre les coûts courants liés au financement d’un bien immobilier et les revenus du preneur d’hypothèque. En règle générale, les coûts de financement ne doivent pas excéder un tiers (33%) du revenu brut. Les créanciers hypothécaires, comme les banques, les assurances et les caisses de pension, vérifient ce ratio afin de s’assurer que l’emprunteur pourra assumer durablement le paiement des intérêts. Certains prestataires octroient néanmoins des hypothèques même si la capacité financière dépasse cette limite, autrement dit si les coûts représentent plus d’un tiers du revenu. Cela reste souvent conditionné à la souscription d’une hypothèque à taux fixe, qui devra être ramenée à terme à une capacité financière standard de 33%.
Comment calcule-t-on la capacité financière pour une hypothèque?
Les prestataires doivent savoir si leur clientèle peut supporter les frais courants de son logement en propriété sur le long terme. Pour ce faire, ils examinent de près la capacité financière, c’est-à-dire le rapport entre les coûts globaux d’une hypothèque et le revenu du ménage emprunteur. Le calcul des coûts globaux s’appuie sur l’évaluation de la capacité financière. À noter: les coûts hypothécaires courants ne sont pas calculés sur la base des taux d’intérêt actuels ou contractés (effectifs), mais des taux d’intérêt moyens (théoriques) à long terme, généralement situés entre 4,5% et 5%. Ce taux théorique vise à protéger les preneurs d’hypothèque en s’assurant qu’ils resteront solvables même en cas de hausse des taux d’intérêt. Les frais d’entretien et accessoires sont estimés entre 0,5% et 1% du prix d’achat, selon le prestataire. Pour déterminer le pourcentage exact, les bailleurs de fonds tiennent compte de l’âge et de l’état énergétique du bien immobilier. Un bâtiment neuf ou ayant fait récemment l’objet d’un assainissement énergétique génère des frais accessoires plus faibles qu’un immeuble ancien à forte consommation énergétique.
En règle générale, les frais courants pour le bien immobilier ne devraient pas dépasser un tiers (33%) du revenu du ménage, qui comprend tous les revenus réguliers, y compris le 13e mois de salaire et les primes éventuelles. Ces dernières ne sont généralement prises en compte qu’à hauteur d’une part réduite – p. ex. 50% de la moyenne des trois dernières années.
Exemple de calcul
Le prix d’achat d’un bien immobilier est de CHF 1 million. Les acheteurs disposent de fonds propres à hauteur de CHF 200’000 et souscrivent une hypothèque à hauteur de CHF 800’000. L’hypothèque de premier rang est de CHF 650’000 et celle de second rang de CHF 150’000, qui doit être intégralement amortie. Les revenus du ménage imputables des acheteurs s’élèvent au total à CHF 200’000 par an. Les frais d’entretien et accessoires sont calculés à 1%, et la durée d’amortissement pour l’hypothèque de second rang est de 15 ans.
Questions posées par personnes intéressées.
Nos spécialistes en hypothèques répondent à vos questions les plus fréquentes. Posez-nous vous aussi votre question. Nous nous ferons un plaisir de vous aider.
Philip E. (57), Richterswil
Ma capacité financière sera-t-elle suffisante une fois à la retraite?
Votre capacité financière pour votre hypothèque après votre départ ç la retraite dépendra de votre rente, composée en général de la rente AVS et d’une rente de la caisse de pension, représentant ensemble environ 60% de votre ancien revenu professionnel. Selon le prestataire, il est parfois possible d’y ajouter la consommation de votre fortune. Comme le revenu du travail, la rente doit être trois fois supérieure aux coûts de financement de votre hypothèque. Si ce n’est pas le cas, le montant de l’hypothèque devra être réduit afin d’atteindre la charge financière standard de 33%. Il est conseillé d’anticiper ce calcul, au plus tard à l’âge de 50 ans, afin de disposer de suffisamment de temps pour sécuriser votre capacité financière au moment de la retraite. En raison de la hausse des prix immobiliers, de l’inflation générale et de la baisse des taux de conversion, qui entraînent une diminution des rentes, il devient de plus en plus difficile pour de nombreux propriétaires de maintenir leur capacité financière après la retraite. Il est donc recommandé d’aborder la question de la capacité financière à la retraite suffisamment tôt, dans le cadre d’une analyse de prévoyance ou d’une planification de la retraite, et de vous faire accompagner si besoin.
Jonathan B. (28), Wil
Puis-je obtenir une hypothèque malgré une capacité financière limitée?
Ne pas atteindre la capacité financière standard de 33% ne signifie pas nécessairement qu’il faille renoncer à votre projet de devenir propriétaire. De nombreux prêteurs hypothécaires proposent des solutions de financement personnalisées, même si certaines règles générales ne sont pas entièrement respectées. Lors du calcul de la capacité financière, les différents prestataires se distinguent souvent par le niveau du taux d’intérêt théorique ou acceptent des dérogations lors de l’octroi du crédit («Exception to Policy»). Vous avez donc toutes les chances de concrétiser votre projet immobilier, même si votre capacité financière est un peu juste.
Kevin M. (32), Bülach
Que faire si ma capacité financière est insuffisante?
Si votre capacité financière ne vous permet pas de supporter une hypothèque, plusieurs options s’offrent à vous:
- Augmenter vos revenus: Examinez si vous pouvez obtenir des sources de revenus supplémentaires, par exemple en augmentant votre taux d’activité, en exerçant un deuxième emploi à temps partiel ou en louant des locaux inoccupés.
- Réduire le montant de l’hypothèque: Si vous disposez d’économies ou d’autres sources de capital (p. ex. via une donation ou une avance d’hoirie), vous pouvez apporter davantage de fonds propres lors du financement ou diminuer le montant de l’hypothèque existante.
- Opter pour un financement avec une capacité financière plus élevé: Les petits prestataires locaux (banques régionales et caisses d’épargne) sont souvent disposés à accorder un financement avec une charge financière plus élevée, après un examen approfondi de chaque cas. L’hypothèque pourra ensuite être régularisée au fil du temps, notamment grâce aux amortissements obligatoires et à l’évolution de vos revenus.
Philip E. (57), Richterswil
Ma capacité financière sera-t-elle suffisante une fois à la retraite?
Votre capacité financière pour votre hypothèque après votre départ ç la retraite dépendra de votre rente, composée en général de la rente AVS et d’une rente de la caisse de pension, représentant ensemble environ 60% de votre ancien revenu professionnel. Selon le prestataire, il est parfois possible d’y ajouter la consommation de votre fortune. Comme le revenu du travail, la rente doit être trois fois supérieure aux coûts de financement de votre hypothèque. Si ce n’est pas le cas, le montant de l’hypothèque devra être réduit afin d’atteindre la charge financière standard de 33%. Il est conseillé d’anticiper ce calcul, au plus tard à l’âge de 50 ans, afin de disposer de suffisamment de temps pour sécuriser votre capacité financière au moment de la retraite. En raison de la hausse des prix immobiliers, de l’inflation générale et de la baisse des taux de conversion, qui entraînent une diminution des rentes, il devient de plus en plus difficile pour de nombreux propriétaires de maintenir leur capacité financière après la retraite. Il est donc recommandé d’aborder la question de la capacité financière à la retraite suffisamment tôt, dans le cadre d’une analyse de prévoyance ou d’une planification de la retraite, et de vous faire accompagner si besoin.
Jonathan B. (28), Wil
Puis-je obtenir une hypothèque malgré une capacité financière limitée?
Ne pas atteindre la capacité financière standard de 33% ne signifie pas nécessairement qu’il faille renoncer à votre projet de devenir propriétaire. De nombreux prêteurs hypothécaires proposent des solutions de financement personnalisées, même si certaines règles générales ne sont pas entièrement respectées. Lors du calcul de la capacité financière, les différents prestataires se distinguent souvent par le niveau du taux d’intérêt théorique ou acceptent des dérogations lors de l’octroi du crédit («Exception to Policy»). Vous avez donc toutes les chances de concrétiser votre projet immobilier, même si votre capacité financière est un peu juste.
Kevin M. (32), Bülach
Que faire si ma capacité financière est insuffisante?
Si votre capacité financière ne vous permet pas de supporter une hypothèque, plusieurs options s’offrent à vous:
- Augmenter vos revenus: Examinez si vous pouvez obtenir des sources de revenus supplémentaires, par exemple en augmentant votre taux d’activité, en exerçant un deuxième emploi à temps partiel ou en louant des locaux inoccupés.
- Réduire le montant de l’hypothèque: Si vous disposez d’économies ou d’autres sources de capital (p. ex. via une donation ou une avance d’hoirie), vous pouvez apporter davantage de fonds propres lors du financement ou diminuer le montant de l’hypothèque existante.
- Opter pour un financement avec une capacité financière plus élevé: Les petits prestataires locaux (banques régionales et caisses d’épargne) sont souvent disposés à accorder un financement avec une charge financière plus élevée, après un examen approfondi de chaque cas. L’hypothèque pourra ensuite être régularisée au fil du temps, notamment grâce aux amortissements obligatoires et à l’évolution de vos revenus.
