L’hypothèque qui vous convient.

Si vous souhaitez financer le bien immobilier de vos rêves, vous aurez généralement besoin d’une hypothèque. Les fonds propres ne permettent souvent de couvrir qu’une partie des coûts de construction ou d’achat. Le reste du capital est alors apporté par le biais d’un emprunt auprès d’une banque, d’une assurance, d’une caisse de pension ou d’un investisseur institutionnel. Le prêteur obtient en garantie un droit de gage sur le bien financé, ce que l’on appelle couramment une hypothèque. Dans le langage technique, on parle de prêt hypothécaire.

En principe, le financement d’un logement en propriété se compose d’un minimum de 20% de fonds propres et d’un maximum de 80% de capitaux empruntés. Ces derniers se composent de deux parties: l’hypothèque de premier rang est accordée jusqu’à concurrence de 65 à 70% de la valeur du bien selon le prestataire, et les 10 à 15% restants sont couverts par l’hypothèque de deuxième rang. Si la part de capitaux empruntés reste inférieure à 65% dans le cadre d’un financement immobilier, seule une hypothèque de premier rang est conclue sans que la seconde soit nécessaire. Contrairement à l’hypothèque de premier rang, celle de deuxième rang doit être amortie, c’est-à-dire remboursée, dans les 15 ans ou au plus tard au départ à la retraite.

Par capacité financière, on entend le rapport entre les frais courants d’un bien et le revenu du preneur d’hypothèque. Les coûts de financement comprennent le paiement des intérêts et la somme d’amortissement convenue pour l’hypothèque ainsi que les frais d’entretien et accessoires pour le bien. La règle est la suivante: les frais courants liés au bien ne devraient pas dépasser un tiers du revenu brut du preneur d’hypothèque.

Outre la capacité financière, le taux d’avance fait également partie des critères les plus importants pour l’obtention d’une hypothèque. Celui-ci renseigne sur le rapport entre le montant de l’hypothèque (capitaux empruntés) et la valeur de l’objet. Normalement, il ne doit pas dépasser 80%, et vous devez donc financer au moins 20% de la valeur du bien avec vos fonds propres.

L’amortissement désigne le remboursement du prêt hypothécaire au créancier hypothécaire. Souvent, seule une partie du montant total de l’hypothèque est remboursée, et donc amortie. Selon le taux d’avance, un amortissement sur 15 ans ou au plus tard au départ à la retraite est obligatoire, mais il est également possible de convenir de paiements d’amortissement facultatifs afin de réduire le montant de l’hypothèque au cours de la durée de possession du bien. Une majorité de preneurs d’hypothèque n’amortissent pas entièrement leur hypothèque afin de bénéficier d’avantages fiscaux.

En cas de conclusion d’une hypothèque, le preneur d’hypothèque doit payer des intérêts au prestataire. Selon le modèle, ce montant est fixe ou peut varier dans le temps. En outre, des paiements d’amortissement peuvent être exigés afin de réduire le montant de l’hypothèque au fil du temps.

Souvent, le financement d’un nouveau logement en propriété n’est possible qu’après la vente de l’ancien, car les fonds propres nécessaires sont immobilisés dans le bien à vendre. Un financement relais (également appelé financement intermédiaire ou transitoire) peut remédier à cette situation: il permet d’être propriétaire de deux biens en même temps pendant une certaine période.