Calcolare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è a carico del venditore. Se quest’ultimo non la paga, essa può ricadere sull’acquirente. Per evitare una sorpresa così spiacevole, si può stabilire già nel contratto di compravendita come la parte venditrice verserà l’imposta. Una possibilità consiste nel detrarre l’importo presunto dell’imposta dal prezzo d’acquisto e depositarlo su un conto a parte o direttamente presso l’ufficio delle imposte.

Una precisazione importante: nel caso di società di capitali, come ad esempio una SA o una Sagl, non è dovuta alcuna imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Il guadagno conseguito viene tassato attraverso l’imposta ordinaria sugli utili.

In molti cantoni, chi ha abitato in un immobile per diversi anni ha diritto a una riduzione significativa sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Più il periodo di possesso è stato lungo, maggiore sarà la riduzione. Se invece vendete un immobile dopo un periodo relativamente breve, dovrete far fronte a imposte notevolmente più alte, mentre l’aumento di valore potrebbe risultare decisamente esiguo.

Ma attenzione: dopo un periodo di possesso molto lungo, ad esempio superiore a 20 anni, per calcolare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare alcuni cantoni (ad es. Turgovia, Appenzello Esterno o Obvaldo) utilizzano un valore che corrisponde a una stima ufficiale in luogo del prezzo d’acquisto effettivo. Per chi vende un immobile questa prassi può essere svantaggiosa, perché non di rado la stima ufficiale è inferiore al prezzo d’acquisto e quindi il guadagno è maggiore, il che genera un’imposta più elevata.

Anzitutto, è possibile detrarre gli investimenti volti a incrementare il valore dell’immobile effettuati durante il periodo di possesso, come la costruzione di un edificio annesso, la ristrutturazione del sottotetto, l’allestimento di una piscina o l’installazione successiva di lucernari. Tutto ciò che ha fatto aumentare il valore dell’immobile durante il periodo di possesso va sottratto dall’utile lordo. Inoltre, si possono detrarre anche le spese legate all’acquisto e alla vendita dell’immobile, in particolare i costi dovuti ai servizi di un intermediario, alle inserzioni e, in alcuni casi, le spese per il passaggio di proprietà presso l’ufficio del registro fondiario e altri costi. Il presupposto fondamentale è che i costi possano essere comprovati e siano direttamente collegati all’immobile o alla sua vendita.

Se vendete l’abitazione di proprietà in cui vivete per trasferirvi in una nuova, potete beneficiare di un differimento dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. A tal fine è necessario che utilizziate il ricavato della vendita entro un termine stabilito dal cantone (di solito due anni) per l’acquisto o la costruzione di un immobile sostitutivo in Svizzera con la stessa tipologia di utilizzo. Questa regolamentazione non si applica quindi agli appartamenti di villeggiatura. Se l’abitazione nuova costa meno della somma incassata per il vostro immobile precedente, dovete pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare sulla differenza. Il resto dell’imposta sarà differito. È possibile beneficiare di un differimento dell’imposta anche in caso di passaggio di proprietà a titolo gratuito, ossia ad esempio nel contesto di successioni, donazioni, divisioni ereditarie e trasferimenti di patrimoni tra coniugi o partner registrati. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare diviene esigibile solo nel momento in cui i beneficiari vendono l’immobile. Il prezzo di acquisto, in tali casi, non è dato dal valore dell’immobile al momento della successione, bensì dal prezzo d’acquisto originario pagato dal testatore.

Molte persone che vendono un immobile non sanno che la vendita può implicare spese di importo non trascurabile. Oltre all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, hanno un certo peso anche le spese notarili e dell’ufficio del registro fondiario, le imposte sul passaggio di proprietà e le tasse per la costituzione o l’adeguamento della cartella ipotecaria. Esistono notevoli differenze da un cantone all’altro, per cui vale la pena informarsi preventivamente sui costi, le tasse e le imposte presso il comune di domicilio. Inoltre, se si usufruisce dei servizi di un agente immobiliare, occorre mettere in conto una provvigione pari a circa il 2-3% del prezzo di vendita. In totale, le spese per un immobile medio ammontano a circa 30’000 – 50’000 franchi; dello stesso importo può essere anche la sola imposta sugli utili da sostanza immobiliare.