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Vendere casa: i nostri 10 consigli per voi.
Consiglio n. 1: Fissare un prezzo di vendita realistico.
La propria casa ha un elevato valore affettivo. Tuttavia, occorre tenere presente che il potenziale acquirente guarderà l’immobile con occhi diversi. Perciò è molto importante che la stima del prezzo di vendita sia realistica e conforme alle condizioni di mercato, prima che l’immobile sia messo in vendita.
Consiglio n. 2: Preparare al meglio la casa per la vendita.
Controllate se la casa e il giardino presentano eventuali difetti ed eliminateli. Pulite bene l’immobile e accertatevi che abbia un aspetto curato. Questa è la base per creare foto accattivanti. Anche una passeggiata in 3D attraverso l’immobile può avere un effetto positivo sulla vendita, se le riprese sono realizzate in modo professionale e l’immobile risulta ben valorizzato.
Consiglio n. 3: Creare un dossier completo.
Il vostro dossier dovrebbe includere in particolare i seguenti punti:
- Piano catastale (disponibile presso il geometra del registro fondiario)
- Planimetrie degli edifici in scala 1:100 (ossia: piante, sezioni e facciate)
- Foto, eventualmente video 3D
- Descrizione della costruzione
- Regolamento edilizio e piano delle zone (disponibili presso l’ufficio edile)
- Piano comunale o situazionale
- Condizioni di vendita
- Valutazione
- Valore locativo proprio e valore fiscale
- Estratto del registro fondiario
- Condizioni del diritto di superficie e accordi con i vicini
- Catasto delle aree sospette di essere contaminate (disponibile presso il Cantone)
- Polizza dell’assicurazione stabili
- Informazioni sul finanziamento (ipoteca e banca)
- Regolamenti, disposizioni d’uso e di gestione e protocolli (nel caso di proprietà per piani)
- Conteggio delle spese accessorie e budget.
Consiglio n. 4: Riflettere sulla strategia di commercializzazione.
Riflettete bene su quali piattaforme desiderate pubblicizzare il vostro immobile. Da un lato è una questione di costi. Dall’altro, chi acquista cerca su diverse piattaforme e può facilmente avere l’impressione che l’immobile sia «senza mercato», se lo ritrova su più piattaforme. Si raccomanda di utilizzare un mix di misure di commercializzazione digitali e locali. Il numero delle piattaforme per la vendita di case è ormai molto alto. Tuttavia, un numero maggiore di annunci non per forza incentiva la vendita.
Consiglio n. 5: Prevedere una tempistica sufficiente.
Preparatevi: un processo di vendita può essere lungo e oneroso. Molte persone che vendono un immobile sottovalutano la durata del processo e le spese correlate. Chi desidera vendere senza il supporto di un agente immobiliare, deve occuparsi personalmente del servizio fotografico così come della stima del prezzo di vendita, dell’allestimento della documentazione, della commercializzazione, della gestione delle vendite e della risoluzione delle questioni finanziarie e fiscali.
È vero che se affidate questo incarico nelle mani di un’esperta o un esperto immobiliare, dovrete sostenere i costi per una commissione del 2–3% circa. In cambio, vi risparmiate il tempo di studiare tutti i temi legati alla vendita, e le conoscenze di mercato dell’agente immobiliare aiutano a stabilire un prezzo di vendita ottimale. Nelle zone molto ambite, una durata di vendita di tre mesi è una buona stima. In linea di principio vale quanto segue: quanto più realistico è il prezzo, tanto più velocemente si trova l’acquirente.
Consiglio n. 6: pianificare i costi da sostenere per la vendita e le imposte.
Molte persone che vendono un immobile non sanno che la vendita può implicare spese sostanziali. Oltre alle spese notarili e dell’ufficio del registro fondiario, così come eventuali spese legate al passaggio di proprietà, possono incidere sul budget soprattutto le imposte sugli utili da sostanza immobiliare che si possono stimare sui siti web del rispettivo Cantone. A ciò si aggiunge una commissione del 2-3% circa per i servizi forniti da agenti immobiliari. In totale, le spese per un immobile medio ammontano a circa 30’000 - 50’000 franchi; dello stesso importo può essere anche la sola imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
Consiglio n. 7: Occuparsi dell’ipoteca esistente.
Se sull’immobile grava un’ipoteca, chi vende l’immobile deve farsi carico di altri oneri. Nel migliore dei casi, l’acquirente dell’immobile si assume anche l’ipoteca; o chi vende ha l’opzione di trasferire l’ipoteca su un nuovo immobile o su un altro immobile già esistente. Il trasferimento a un altro immobile è una variante molto elegante, mentre l’assunzione dell’ipoteca da parte dell’acquirente può comportare una riduzione del prezzo d’acquisto, se i tassi ipotecari per l’acquirente sono più alti rispetto all’accensione di una nuova ipoteca. La riduzione si orienta quindi ai costi per gli interessi aggiuntivi che l’acquirente deve sostenere. Con una riduzione del prezzo, chi vende può comunque beneficiare di una minore imposta sugli utili da sostanza immobiliare, mentre l’uscita anticipata da un’ipoteca a tasso fisso comporta nella maggior parte dei casi un cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata e spese supplementari per la risoluzione del contratto ipotecario, il che può costare diverse decine di migliaia di franchi.
Consiglio n. 8: valutare correttamente la solvibilità dell’acquirente.
Dopo aver scelto l’acquirente, la sua solvibilità deve essere dimostrata mediante una promessa di pagamento irrevocabile di un creditore ipotecario svizzero. Non fate affidamento su promesse verbali. Per evitare brutte sorprese, vale la pena avvisare l’acquirente in anticipo. In questo modo potete evitare «visite a vuoto» e prenotazioni mancate, risparmiando tempo prezioso.
Consiglio n. 10: Considerare l’assistenza di un agente immobiliare.
Se avete qualche dubbio su uno dei punti summenzionati, è meglio chiedere consiglio a un agente immobiliare, che vi affianchi, a scelta, in singoli punti o durante l’intero processo di vendita.
Cosa hanno voluto sapere altre persone interessate
I nostri specialisti in mutui rispondono ad alcune domande frequenti. Poneteci anche voi una domanda. Saremo lieti di aiutarvi.
Markus S. (47), Lenzburg
Qual è il momento migliore per vendere casa?
Il momento migliore per vendere un immobile dipende da vari fattori come la situazione economica, i tassi d’interesse attuali, la domanda locale o anche la stagione. Esistono studi che dimostrano come nei mesi primaverili ed estivi si vendano più immobili rispetto all’inverno, quando per esempio le case con giardino appaiono meno attraenti. Fondamentalmente, però, è decisiva soprattutto la domanda che in genere è più alta quando i tassi d’interesse sono bassi e la situazione economica è buona. Infine, il momento in cui vendere deve anche adattarsi alle vostre esigenze personali o essere eventualmente coordinato con ciò che volete intraprendere dopo la vendita.
Sabine K. (53), Emmen
Quanto dura di solito la vendita di una casa?
Per vendere rapidamente un immobile è decisiva la posizione in cui si trova. Gli immobili ubicati in zone ambite si vendono entro circa tre o quattro mesi. Se la posizione è meno attraente, a seconda della regione il processo può durare invece da sei a otto mesi. La giusta strategia di vendita e il prezzo di vendita adeguato influiscono anch’essi sulla durata della vendita.
Thomas M. (39), Aarau
Quali imposte si applicano alla vendita di una casa?
In primo luogo, va menzionata l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, che dipende dalla durata di possesso dell’immobile e può ammontare a diverse decine di migliaia di franchi. Inoltre, alcuni Cantoni prevedono al posto delle spese del registro fondiario un’imposta sul passaggio di proprietà, che può ammontare dall’1 al 3% del prezzo d’acquisto.
Claudia V. (61), Berna
Devo dichiarare i difetti dell’immobile?
Andreas B. (55), Lucerna
Quando si ritiene conclusa la vendita sul piano giuridico?
Markus S. (47), Lenzburg
Qual è il momento migliore per vendere casa?
Il momento migliore per vendere un immobile dipende da vari fattori come la situazione economica, i tassi d’interesse attuali, la domanda locale o anche la stagione. Esistono studi che dimostrano come nei mesi primaverili ed estivi si vendano più immobili rispetto all’inverno, quando per esempio le case con giardino appaiono meno attraenti. Fondamentalmente, però, è decisiva soprattutto la domanda che in genere è più alta quando i tassi d’interesse sono bassi e la situazione economica è buona. Infine, il momento in cui vendere deve anche adattarsi alle vostre esigenze personali o essere eventualmente coordinato con ciò che volete intraprendere dopo la vendita.
Sabine K. (53), Emmen
Quanto dura di solito la vendita di una casa?
Per vendere rapidamente un immobile è decisiva la posizione in cui si trova. Gli immobili ubicati in zone ambite si vendono entro circa tre o quattro mesi. Se la posizione è meno attraente, a seconda della regione il processo può durare invece da sei a otto mesi. La giusta strategia di vendita e il prezzo di vendita adeguato influiscono anch’essi sulla durata della vendita.
Thomas M. (39), Aarau
Quali imposte si applicano alla vendita di una casa?
In primo luogo, va menzionata l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, che dipende dalla durata di possesso dell’immobile e può ammontare a diverse decine di migliaia di franchi. Inoltre, alcuni Cantoni prevedono al posto delle spese del registro fondiario un’imposta sul passaggio di proprietà, che può ammontare dall’1 al 3% del prezzo d’acquisto.
Claudia V. (61), Berna
Devo dichiarare i difetti dell’immobile?
Andreas B. (55), Lucerna
