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Proprietà per piani. Abitare in condominio.
La proprietà per piani in sintesi.
La proprietà per piani (in breve PPP) è molto diffusa e popolare in Svizzera. Si tratta di una forma abitativa in cui si acquista una comproprietà di un fondo e dell’immobile costruito su di esso. L’acquirente di un’unità abitativa della proprietà per piani detiene un diritto esclusivo sul proprio appartamento e una quota di comproprietà dell’infrastruttura, in cui rientra, ad esempio, una parte del fondo, della scala, del tetto, del riscaldamento e della facciata. Può inoltre essere previsto un diritto d’uso preclusivo su una porzione di giardino o di terrazza sul tetto. L’acquisto di una proprietà per piani comporta una serie di diritti e doveri.
Quota di comproprietà, diritto esclusivo e diritto d’uso preclusivo nella proprietà per piani.
La quota di comproprietà è la porzione di infrastruttura legata indissolubilmente a un immobile, che comprende, ad esempio, il fondo, l’ingresso, la scala, il tetto, la facciata, gli impianti igienico-sanitari e il riscaldamento. L’infrastruttura rimane sempre di proprietà comune e può essere utilizzata e manutenuta solo congiuntamente. I costi vengono ripartiti secondo la cosiddetta quota di proprietà, che definisce la rispettiva porzione di comproprietà e viene iscritta nel registro fondiario.
Il diritto esclusivo consente ai singoli proprietari di utilizzare e configurare in via esclusiva una parte dell’immobile. Solitamente si tratta del proprio appartamento all’interno di un edificio residenziale. Il diritto esclusivo si estende nella misura in cui non va a ledere i diritti esclusivi di altri e viene annotato nel registro fondiario.
Il diritto d’uso preclusivo, invece, è il diritto di utilizzare in via esclusiva l’infrastruttura comune, senza tuttavia il diritto di modificarla. Solitamente si tratta di una parte del giardino o della terrazza sul tetto che, pur essendo utilizzata in via esclusiva, non può essere modificata senza il consenso degli altri comproprietari. Il diritto d’uso preclusivo è sancito nel regolamento della comunione dei proprietari per piani.
Uso comune: diritti e doveri dei proprietari per piani.
I proprietari per piani condividono locali e porzioni di immobile quali il tetto, la facciata, la scala, l’ascensore, il riscaldamento e i vani tecnici. Ne conseguono diritti e doveri che valgono per l’intera comunione dei proprietari per piani. In questo modo tutti partecipano congiuntamente alla manutenzione e ai costi.
Quota di proprietà nella proprietà per piani.
La quota di ciascun condomino nella proprietà per piani viene definita mediante la cosiddetta quota di proprietà. Essa indica la porzione di infrastruttura comune assegnata a ogni condomino e dipende, tra le altre cose, dalla metratura dell’appartamento e dei locali accessori quali cantina o lavanderia e da eventuali diritti d’uso preclusivo relativi al giardino o a un posto auto. La quota di proprietà viene iscritta nel registro fondiario e disciplina anche il diritto di voto all’assemblea dei comproprietari, la partecipazione alle spese di manutenzione e d’esercizio nonché eventuali obblighi di manutenzione.
Fondo di rinnovamento: quali costi devono essere sostenuti?
Il fondo di rinnovamento serve a finanziare futuri risanamenti e interventi di riparazione comuni nella proprietà per piani. I versamenti nel fondo vengono effettuati periodicamente da tutti i comproprietari in base alla loro quota di proprietà. Gli interventi finanziati sono ad es. ristrutturazioni del tetto, lavori alle facciate o la sostituzione della caldaia.
Votazioni nell’ambito della comunione dei proprietari per piani.
Le decisioni all’interno della comunità per piani vengono prese in occasione dell’assemblea dei comproprietari. Il peso di ciascun voto dipende dalla quota di proprietà delle singole parti iscritta nel registro fondiario. A seconda dell’argomento si applica la maggioranza semplice, qualificata o il principio dell’unanimità – ad esempio in caso di modifiche strutturali, modifiche al regolamento o approvazione del bilancio preventivo.
Controversie all’interno della proprietà per piani.
In una proprietà per piani possono insorgere conflitti dovuti, ad esempio, al rumore, all’utilizzo di locali comuni o a modifiche strutturali. Può essere, ad esempio, che il condomino al piano terra voglia aggiungere un’altalena per bambini in giardino, mentre quello del primo piano non vuole avere un parco giochi di fronte al suo balcone. Queste controversie andrebbero possibilmente risolte attraverso il dialogo o tramite l’amministrazione. Se non dovesse bastare, ci si può rivolgere all’autorità di conciliazione del distretto competente, prima di procedere eventualmente per vie legali ricorrendo al tribunale. Regolamenti chiari e una buona comunicazione aiutano a evitare i conflitti.
Cosa hanno voluto sapere altre persone interessate.
I nostri esperti immobiliari rispondono ai dubbi più frequenti. Fateci anche voi una domanda. Saremo lieti di aiutarvi.
Nathalie M. (36), Dübendorf
Sono un proprietario per piani. Posso installare in garage una stazione di ricarica per la mia nuova auto elettrica?
I proprietari per piani non possono installare una stazione di ricarica elettrica senza autorizzazione. Poiché il garage è generalmente una proprietà comune, di norma occorre il consenso dell’assemblea dei comproprietari. Per gli interventi di natura strutturale è necessaria quasi sempre una maggioranza qualificata. Nella migliore delle ipotesi si valuta la possibilità di una gestione comune della stazione di ricarica, onde evitare conflitti e ulteriori costi successivi.
Laura H. (55), Wädenswil
Per l’installazione di un impianto solare occorre il consenso di tutti i proprietari per piani?
La posa dei pannelli solari è considerata una modifica strutturale e interessa la proprietà comune – in questo caso il tetto. Di norma, quindi, è necessario il consenso dell’assemblea dei comproprietari. Per gli impianti a vista o di grandi dimensioni, generalmente occorre una maggioranza qualificata o persino l’unanimità.
Christelle S. (36), Grenchen
Quali assicurazioni devo stipulare come proprietario per piani?
In linea di principio le assicurazioni per la proprietà per piani non si differenziano da quelle per altre proprietà abitative. Nel caso della proprietà per piani, tuttavia, i singoli proprietari pagano da sé soltanto le assicurazioni sui rispettivi beni, ossia l’assicurazione mobilia domestica, e un’eventuale assicurazione protezione giuridica e responsabilità civile privata. L’assicurazione stabili e responsabilità civile per stabili ed eventuali polizze speciali per impianti fotovoltaici o sonde geotermiche vengono in genere pagate dall’amministrazione della comunità dei proprietari per piani, dopodiché i premi vengono ripartiti tra i singoli proprietari in base alla quota di proprietà iscritta nel registro fondiario, salvo diversamente specificato nel regolamento.
Per maggiori informazioni sulle assicurazioni per la proprietà abitativa
Nathalie M. (36), Dübendorf
Sono un proprietario per piani. Posso installare in garage una stazione di ricarica per la mia nuova auto elettrica?
I proprietari per piani non possono installare una stazione di ricarica elettrica senza autorizzazione. Poiché il garage è generalmente una proprietà comune, di norma occorre il consenso dell’assemblea dei comproprietari. Per gli interventi di natura strutturale è necessaria quasi sempre una maggioranza qualificata. Nella migliore delle ipotesi si valuta la possibilità di una gestione comune della stazione di ricarica, onde evitare conflitti e ulteriori costi successivi.
Laura H. (55), Wädenswil
Per l’installazione di un impianto solare occorre il consenso di tutti i proprietari per piani?
La posa dei pannelli solari è considerata una modifica strutturale e interessa la proprietà comune – in questo caso il tetto. Di norma, quindi, è necessario il consenso dell’assemblea dei comproprietari. Per gli impianti a vista o di grandi dimensioni, generalmente occorre una maggioranza qualificata o persino l’unanimità.
Christelle S. (36), Grenchen
Quali assicurazioni devo stipulare come proprietario per piani?
In linea di principio le assicurazioni per la proprietà per piani non si differenziano da quelle per altre proprietà abitative. Nel caso della proprietà per piani, tuttavia, i singoli proprietari pagano da sé soltanto le assicurazioni sui rispettivi beni, ossia l’assicurazione mobilia domestica, e un’eventuale assicurazione protezione giuridica e responsabilità civile privata. L’assicurazione stabili e responsabilità civile per stabili ed eventuali polizze speciali per impianti fotovoltaici o sonde geotermiche vengono in genere pagate dall’amministrazione della comunità dei proprietari per piani, dopodiché i premi vengono ripartiti tra i singoli proprietari in base alla quota di proprietà iscritta nel registro fondiario, salvo diversamente specificato nel regolamento.
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