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Stockwerkeigentum. Gemeinschaftlich wohnen.
Stockwerkeigentum kurz erklärt.
Stockwerkeigentum (kurz StWE) ist in der Schweiz weit verbreitet und sehr beliebt. Es beschreibt eine Wohnform, bei welcher ein Miteigentum an einem Grundstück und dem darauf erbauten Gebäude erworben wird. Als Käuferin oder Käufer einer Wohneinheit im Stockwerkeigentum kaufen Sie ein Sonderrecht an der eigenen Wohnung und einen Miteigentumsanteil an der Infrastruktur. Dazu zählen unter anderem ein Teil des Grundstücks, Treppenhauses, Dachs, der Heizung und der Fassade. Zudem kann der Kauf ein Sondernutzungsrecht auf einen Teil des Gartens oder der Dachterrasse einschliessen. Mit dem Erwerb von Stockwerkeigentum sind eine Reihe von Rechten und Pflichten verbunden.
Miteigentumsanteil, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht im Stockwerkeigentum.
Der Miteigentumsanteil beschreibt den Anteil an der Infrastruktur, die fest mit einem Gebäude verbunden ist. Dazu gehören beispielsweise das Grundstück, der Eingangsbereich, das Treppenhaus, das Dach oder die Fassade sowie Sanitärinstallationen und die Heizung. Die Infrastruktur bleibt immer in gemeinschaftlichem Eigentum und darf nur gemeinsam genutzt und unterhalten werden. Die Kostenteilung erfolgt über die sogenannte Wertquote, welche den jeweiligen Anteil am Miteigentum beschreibt und im Grundbuch eingetragen wird.
Das Sonderrecht erlaubt Eigentümerinnen und Eigentümer die alleinige Nutzung und Gestaltung eines Teils der Immobilie. Typischerweise ist dies die eigene Wohnung innerhalb eines Wohnhauses. Das Sonderrecht geht immer so weit, wie es nicht die Sonderrechte anderer tangiert. Es wird im Grundbuch vermerkt.
Das Sondernutzungsrecht ist das alleinige Nutzungsrecht an der gemeinschaftlichen Infrastruktur ohne Recht auf Veränderung. Typischerweise ist dies ein Teil des Gartens oder der Dachterrasse, welcher oder welche alleinig genutzt, aber nicht ohne Zustimmung der Miteigentümerinnen und Miteigentümer verändert werden darf. Das Sondernutzungsrecht wird im Reglement der Stockwerkeigentümerschaft festgehalten.
Gemeinschaftliche Nutzung: Rechte und Pflichten als Stockwerkeigentümer.
Stockwerkeigentümer teilen sich Räume und Gebäudeteile wie Dach, Fassade, Treppenhaus, Lift, Heizung und Technikräume. Damit einher gehen Rechte und Pflichten, welche für die gesamte Stockwerkeigentümerschaft gelten. So tragen alle gemeinsam zum Unterhalt und den Kosten bei.
Wertquote im Stockwerkeigentum.
Der jeweilige Anteil einer Partei im Stockwerkeigentum wird mit der sogenannten Wertquote definiert. Sie beschreibt, welchen Anteil an der gemeinsamen Infrastruktur einer Partei zukommt. Sie ist u.a. abhängig von der Fläche der Wohnung sowie der Nebenräume wie Keller oder Waschküche und allfälligen Sondernutzungsrechten für Garten oder einen Autoabstellplatz. Die Wertquote wird im Grundbuch eingetragen und regelt auch das Stimmrecht bei der Eigentümerversammlung, die Kostenbeteiligung für den Unterhalt und den Betrieb sowie allfällige Unterhaltsverpflichtungen.
Erneuerungsfonds: Welche Kosten fallen an?
Der Erneuerungsfonds dient der Finanzierung zukünftiger gemeinschaftlicher Sanierungen und Reparaturen im Stockwerkeigentum. Eingezahlt wird regelmässig durch alle Miteigentümerinnen und -eigentümer gemäss ihrer Wertquote. Finanziert werden z. B. Dachsanierungen, Fassadenarbeiten oder der Heizungsersatz.
Abstimmungen im Kreis der Stockwerkeigentümerschaft.
Entscheidungen im Stockwerkeigentum werden an der Eigentümerversammlung getroffen. Das Stimmgewicht richtet sich nach der im Grundbuch eingetragenen Wertquote der einzelnen Parteien. Je nach Thema gelten einfache, qualifizierte oder einstimmige Mehrheiten – etwa bei baulichen Veränderungen, Reglementsänderungen oder der Budgetgenehmigung.
Streitigkeiten im Stockwerkeigentum.
Im Stockwerkeigentum kann es zu Konflikten kommen, etwa wegen Lärm, Nutzung gemeinsamer Räume oder baulichen Veränderungen. So möchte beispielsweise die Partei im Erdgeschoss den Garten um eine Schaukel für die Kinder erweitern, während die Partei im ersten Stock keinen Spielplatz vor dem Balkon haben möchte. Solche Streitigkeiten sollten möglichst im Dialog oder über die Verwaltung gelöst werden. Hilft dies nicht weiter, kann die Schlichtungsbehörde des zuständigen Bezirks angerufen werden, bevor allenfalls der Rechtsweg über das Gericht eingeschlagen wird. Klare Reglemente und gute Kommunikation helfen, Konflikte zu vermeiden.
Was andere Interessierte wissen wollten.
Unsere Immobilienexpertinnen und -experten geben Einblick in eine Auswahl häufig diskutierter Fragen. Stellen auch Sie uns Ihre Frage. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Nathalie M. (36), Dübendorf
Ich bin Stockwerkeigentümer. Darf ich in der Garage eine Ladestation für mein neues E-Auto installieren?
Als Stockwerkeigentümerin oder -eigentümer dürfen Sie nicht ohne Weiteres eine E-Ladestation installieren. Da die Garage meist gemeinschaftliches Eigentum ist, braucht es in der Regel die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Für bauliche Eingriffe ist meist ein qualifiziertes Mehr nötig. Idealerweise wird ein gemeinsames Lademanagement geprüft, um spätere Konflikte und Mehrkosten zu vermeiden.
Laura H. (55), Wädenswil
Benötigt es für den Bau einer Solaranlage die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer?
Der Bau einer Solaranlage gilt als bauliche Veränderung und betrifft das gemeinschaftliche Eigentum – in diesem Falls das Dach. Daher braucht es in der Regel die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Für sichtbare oder umfangreiche Anlagen ist meist ein qualifiziertes oder sogar einstimmiges Mehr erforderlich.
Christelle S. (36), Grenchen
Welche Versicherungen benötige ich als Stockwerkeigentümer?
Grundsätzlich unterscheiden sich die Versicherungen für Stockwerkeigentum nicht von denjenigen für anderes Wohneigentum. Es ist aber so, dass Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer nur die Versicherungen für Ihr eigenes Hab und Gut, sprich die Hausratversicherung und eine allfällige Rechtsschutz- und Privathaftpflichtversicherung allein bezahlen. Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherung sowie allfällige Spezialversicherungen für eine Photovoltaik-Anlage oder die Erdwärmesonde werden in der Regel von der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezahlt. Die Prämien werden gemäss der im Grundbuch eingetragenen Wertquote auf die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer verteilt, sofern nichts anderes im Reglement festgelegt ist.
Nathalie M. (36), Dübendorf
Ich bin Stockwerkeigentümer. Darf ich in der Garage eine Ladestation für mein neues E-Auto installieren?
Als Stockwerkeigentümerin oder -eigentümer dürfen Sie nicht ohne Weiteres eine E-Ladestation installieren. Da die Garage meist gemeinschaftliches Eigentum ist, braucht es in der Regel die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Für bauliche Eingriffe ist meist ein qualifiziertes Mehr nötig. Idealerweise wird ein gemeinsames Lademanagement geprüft, um spätere Konflikte und Mehrkosten zu vermeiden.
Laura H. (55), Wädenswil
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Christelle S. (36), Grenchen
Welche Versicherungen benötige ich als Stockwerkeigentümer?
Grundsätzlich unterscheiden sich die Versicherungen für Stockwerkeigentum nicht von denjenigen für anderes Wohneigentum. Es ist aber so, dass Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer nur die Versicherungen für Ihr eigenes Hab und Gut, sprich die Hausratversicherung und eine allfällige Rechtsschutz- und Privathaftpflichtversicherung allein bezahlen. Gebäude- und Gebäudehaftpflichtversicherung sowie allfällige Spezialversicherungen für eine Photovoltaik-Anlage oder die Erdwärmesonde werden in der Regel von der Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft bezahlt. Die Prämien werden gemäss der im Grundbuch eingetragenen Wertquote auf die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer verteilt, sofern nichts anderes im Reglement festgelegt ist.
