L’ipoteca giusta per voi.

Chi desidera finanziare l’immobile dei propri sogni necessita solitamente di un’ipoteca. Spesso il capitale proprio è sufficiente a coprire solo una parte dei costi di costruzione o di acquisto. Il capitale mancante viene quindi finanziato mediante prestito da una banca, un’assicurazione, una cassa pensione o un investitore istituzionale. Il mutuante riceve in garanzia un diritto di pegno sull’immobile finanziato, che comunemente viene chiamato ipoteca. In gergo tecnico si parla di prestito ipotecario.

In linea di principio, chi acquista un immobile deve contribuire al finanziamento almeno con il 20% di capitale proprio. Il restante 80% del prezzo d’acquisto può essere invece finanziato da terzi. Il capitale di terzi si suddivide in due parti: la 1a ipoteca viene concessa, a seconda dell’offerente, sul 65-70% del valore dell’immobile. Il 10-15% mancante viene coperto dalla 2a ipoteca. Se la quota del capitale di terzi nel finanziamento di immobili è inferiore al 65%, viene stipulata solo una 1a ipoteca e la seconda viene meno. A differenza della 1a ipoteca, la seconda va rimborsata ossia ammortizzata entro 15 anni o al più tardi entro il pensionamento.

La sostenibilità è il rapporto tra i costi correnti legati a un immobile e il reddito del titolare dell’ipoteca. I costi di finanziamento comprendono gli interessi e l’importo dell’ammortamento concordato per l’ipoteca, nonché i costi di manutenzione e i costi accessori legati all’immobile. Come regola generale, i costi correnti legati all’immobile non dovrebbero essere superiori a un terzo del reddito lordo del titolare dell’ipoteca.

Oltre alla sostenibilità, anche l’anticipo è uno dei criteri più importanti per ottenere un’ipoteca. L’anticipo è il rapporto tra l’importo dell’ipoteca (capitale di terzi) e il valore dell’immobile. Di norma, l’anticipo può ammontare al massimo all’80%, quindi è necessario finanziare con fondi propri almeno il 20% del valore dell’immobile.

L’ammortamento consiste nel rimborso del prestito ipotecario al mutuante. Spesso viene rimborsata ossia ammortizzata solo una parte dell’importo totale dell’ipoteca. A seconda dell’anticipo, è richiesto un ammortamento in 15 anni o al più tardi entro il pensionamento. Tuttavia è possibile concordare anche pagamenti volontari per ridurre la somma ipotecaria lungo il periodo di possesso dell’immobile. La maggior parte dei titolari non ammortizza completamente la propria ipoteca per approfittare di vantaggi fiscali.

In caso di stipula di un’ipoteca, il debitore deve al mutuante degli interessi. A seconda del modello ipotecario, questo importo è fisso o può variare nel tempo. Inoltre è possibile effettuare pagamenti di ammortamenti per ridurre l’importo dell’ipoteca nel corso del tempo.

Spesso è possibile finanziare l’acquisto di una nuova abitazione di proprietà solo dopo la vendita dell’immobile attuale, perché i fondi propri necessari sono vincolati a quest’ultimo. In tali casi si può fare ricorso a un finanziamento ponte, chiamato anche finanziamento transitorio, che consente di possedere due immobili contemporaneamente per un certo periodo di tempo.