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La differenza più evidente è il tasso d’interesse
Confrontando le ipoteche offerte da banche, assicurazioni e casse pensioni, si noteranno facilmente differenze di tasso fino allo 0,5%. Nel caso di un’ipoteca media, questo può voler dire un risparmio di circa CHF 3000 all’anno. Il tasso d’interesse non dovrebbe però rappresentare l’ago della bilancia nella scelta dell’ipoteca. Vi sono infatti molti altri aspetti importanti da considerare quando si parla del finanziamento dell’abitazione dei sogni.
Spesso i requisiti di sostenibilità fanno la differenza
Il metodo di calcolo della sostenibilità costituisce perlopiù una differenza importante. Mentre alcuni offerenti la calcolano in base al reddito familiare lordo, altri si basano sul reddito netto, inferiore del 15-20%. Ma anche per il calcolo del tasso d’interesse teorico (dal 4% al 5%) e delle spese accessorie (dallo 0,5% all’1% del valore dell’immobile) possono essere presi in considerazione valori diversi. Per un’ipoteca da CHF 750’000, quindi, a seconda dell’offerente può essere richiesto un reddito di CHF 180’000 o di soli CHF 140’000. Tale differenza determina non solo il grado di sostenibilità ma, in molti casi, anche la possibilità stessa di ottenere un’ipoteca.
Fondi propri come problema cruciale all’acquisto…
Quando si acquista un’abitazione di proprietà, oltre alla sostenibilità, un requisito fondamentale è costituito dai fondi propri. E anche in questo caso emergono differenze tra i diversi offerenti. Se un istituto può considerare valido il prezzo d’acquisto, un altro potrebbe non accettarlo o richiedere un capitale proprio superiore al consueto 20%. Anche ciò che è computabile come fondi propri può variare da un offerente all’altro. In pochi accettano prestazioni proprie di tipo artigianale o averi della cassa pensioni costituiti in pegno, mentre quasi tutti riconoscono una riduzione degli interessi se la percentuale di capitale proprio è superiore al 35%.
… e prelievi di capitale al raggiungimento dell’età di pensionamento
Al raggiungimento dell’età di pensionamento è inoltre decisivo se si percepisce una rendita o si sceglie un prelievo di capitale, che comporta una conversione del capitale prelevato in una rendita teorica. La maggior parte degli offerenti applica un tasso di conversione compreso tra il 3% e il 5%. Un avere di vecchiaia di CHF 500ʼ000 viene quindi computato come un reddito annuo che oscilla da CHF 15’000 a CHF 25ʼ000: una differenza che può determinare l’accettazione o il rifiuto del finanziamento.
Altri dettagli contrattuali da tenere in considerazione
Infine, anche nelle clausole scritte in piccolo possono esserci differenze rilevanti da non sottovalutare. Se il contratto prevede il recesso gratuito in caso di vendita dell’immobile durante il finanziamento, si può evitare un indennizzo per scadenza anticipata di diverse migliaia di franchi. Anche altri ammortamenti nel corso del finanziamento possono essere utili tanto quanto la possibilità di aumentare progressivamente un’ipoteca Saron durante la fase di costruzione, fin quando non sarà noto il costo di costruzione definitivo o non verrà raggiunto l’importo massimo. È fondamentale quindi fare un confronto tra più opzioni e analizzare attentamente le rispettive offerte.
