Der offensichtlichste Unterschied ist der Zinssatz

Wer Hypothekarofferten von Banken, Versicherungen und Pensionskassen vergleicht, stellt rasch Zinsunterschiede von bis zu einem halben Prozent fest. Bei einer durchschnittlichen Hypothek entspricht dies einer Ersparnis von rund CHF 3ʼ000 pro Jahr. Dennoch sollte der Zinssatz bei der Wahl der passenden Hypothek nicht dominieren. Es gibt viele weitere wichtige Aspekte, die bei der Finanzierung des Wohntraumes zu beachten sind.

Tragbarkeitsanforderungen machen oft den Unterschied

Ein relevanter Unterschied liegt oft in der Berechnung der Tragbarkeit. Während einige Anbieter mit dem Bruttohaushaltseinkommen rechnen, stützen sich andere auf das um 15% bis 20% tiefere Nettoeinkommen. Aber auch beim kalkulatorischen Zinssatz (4% bis 5%) und bei den Nebenkosten (0.5% bis 1% vom Immobilienwert) können unterschiedliche Werte zur Berechnung herangezogen werden. Dadurch kann bei einer Hypothek von CHF 750’000 je nach Anbieter ein Einkommen von CHF 180’000 oder nur CHF 140’000 verlangt werden. Diese Differenz entscheidet nicht nur über die Höhe der Tragbarkeit, sondern in vielen Fällen auch darüber, ob die Hypothek überhaupt gesprochen wird.

Eigenmittel als Knacknuss beim Kauf ...

Beim Kauf eines Eigenheims sind neben der Tragbarkeit auch die Eigenmittel eine zentrale Anforderung. Und auch hier zeigen sich Unterschiede zwischen den verschiedenen Anbietern. Während einer den Kaufpreis als valide betrachtet, winkt ein anderer ab oder fordert mehr Eigenkapital als die üblichen 20%. Was als Eigenmittel angerechnet wird, ist auch von Anbieter zu Anbieter verschieden. Nur wenige akzeptieren handwerkliche Eigenleistungen oder die Anrechnung von verpfändeten Pensionskassengeldern, während fast alle einen Eigenkapitalanteil von über 35% mit einem Zinsabschlag honorieren.

… und Kapitalbezüge beim Antritt der Rente

Beim Eintritt ins Rentenalter ist zudem entscheidend, ob man auf eine Rente oder einen Kapitalbezug setzt. Letzteres führt zu einer Umwandlung des bezogenen Kapitals in eine theoretische Rente. Die Umwandlungssätze liegen dabei bei den allermeisten Anbietern zwischen 3% und 5%. Ein Altersguthaben von CHF 500ʼ000 wird entsprechend als Jahreseinkommen von entweder CHF 15’000 oder bis zu CHF 25ʼ000 angerechnet – ein Unterschied, der über Annahme oder Ablehnung entscheiden kann.

Weitere Vertragsdetails können sich bezahlt machen

Nicht zuletzt finden sich auch im Kleingedruckten relevante Unterschiede, die sich bezahlt machen können. Ein im Vertrag festgehaltener kostenloser Ausstieg bei Verkauf der Immobilie während der Laufzeit kann eine Vorfälligkeitsentschädigung von mehreren Tausend Franken vermeiden. Auch zusätzliche Amortisationen während der Laufzeit können hilfreich sein, genauso wie die Möglichkeit, während der Bauphase eine Saron-Hypothek fortlaufend zu erhöhen, bis die endgültigen Baukosten feststehen oder der Maximalbetrag erreicht ist. Entscheidend bleiben ein breiter Anbietervergleich und das genaue Hinschauen.