Planifier à temps les grosses rénovations

Bon nombre de propriétaires investissent régulièrement dans leur bien immobilier. Notre étude sur le logement idéal le confirme: une bonne moitié prévoit de réaliser d’importantes rénovations au cours des deux prochaines années, que ce soit pour préserver la valeur à long terme, améliorer le confort ou optimiser l’efficacité énergétique. Si les petits travaux sont réguliers, les investissements plus importants, tels que la rénovation de la toiture, le remplacement des fenêtres ou la modernisation du chauffage, ne sont généralement réalisés qu’une ou deux fois pendant toute la durée de propriété du bien et peuvent atteindre facilement des montants à six chiffres. Pour éviter les mauvaises surprises et les difficultés financières, les propriétaires devraient anticiper les investissements importants, même si les travaux ne sont pas prévus avant plusieurs années. En effet, épargner le capital nécessaire peut durer quelques années. Mettre de l’argent de côté régulièrement permet de calculer les besoins de financement mensuel grâce à une planification minutieuse. En outre, les travaux à venir peuvent être échelonnés et coordonnés de manière judicieuse.

Une planification précoce permet:

• de regrouper les phases de construction pertinentes
• de coordonner stratégiquement avec la prolongation de l’hypothèque
• de planifier le financement de manière structurée

Évaluer correctement les besoins de financement

Sur la durée de vie d’un bien immobilier, les besoins de financement s’élèvent en moyenne à environ 1% de la valeur du bien immobilier par an. C’est également la valeur utilisée pour le calcul d’accessibilité financière afin de déterminer les frais de logement (fictifs). Un bien immobilier d’une valeur d’un million de francs suisses pourrait engendrer des frais d’entretien de 10’000.– francs par an, soit environ 830.– francs par mois. La condition est que la propriété soit à l’état neuf au moment de l’achat et ne nécessite aucune rénovation. Par exemple, si des investissements importants sont déjà nécessaires dans cinq ans, le temps requis pour épargner est souvent trop court. Dans ce cas, il est préférable d’identifier cette situation au plus tôt, par exemple pour vérifier dès l’achat s’il est possible d’augmenter l’hypothèque du montant de la rénovation lors de sa prolongation après cinq ans pour couvrir les coûts de rénovation.

Penser ensemble rénovation et hypothèque

La nouvelle conclusion ou la prolongation de l’hypothèque sont des moments idéaux pour évaluer l’état du bien immobilier et envisager des rénovations importantes.

À l’expiration de votre hypothèque, vous pouvez:

• redéfinir le volume hypothécaire
• intégrer des tranches supplémentaires
• définir stratégiquement les échéances.

Par exemple, si l’hypothèque expire dans deux ans et que les fenêtres doivent être remplacées pour un coût de 60’000.– francs suisses, le montant hypothécaire peut être adapté dans le cadre de la prolongation. La condition préalable est toujours le respect des limites d’avance et de capacité financière correspondantes, c’est pourquoi il est important de s’y prendre à temps pour planifier les travaux et de le faire avec soin.

Si, par exemple, le toit nécessite une rénovation dans cinq ans, il est possible d’envisager d’ajuster la durée de l’hypothèque afin de pouvoir la prolonger ultérieurement. Une autre possibilité consiste à souscrire un prêt hypothécaire supplémentaire après cinq ans. Il convient toutefois de noter qu’un montant minimal de 100’000.– francs est souvent exigé.