Pianificare per tempo grandi progetti

Molti proprietari e proprietarie di abitazioni investono regolarmente nel proprio immobile. Come emerge anche dal nostro Studio sull'abitazione ideale: una buona metà pianifica ristrutturazioni di una certa entità nei due anni a venire – per mantenere il valore a lungo termine, incrementare il comfort abitativo o migliorare l’efficienza energetica. Mentre i lavori di piccola entità si svolgono periodicamente, gli investimenti più consistenti come il risanamento del tetto, la sostituzione delle finestre o la modernizzazione del riscaldamento sono solitamente necessari solo una o due volte nell’intera fase di proprietà e possono raggiungere anche importi a sei cifre. Per non farsi sorprendere da investimenti importanti e ritrovarsi in difficoltà finanziarie, chi possiede un’abitazione dovrebbe tenere sempre in considerazione la possibilità di investimenti più consistenti, anche quando i lavori sono molto lontani nel futuro. Infatti, risparmiare il capitale necessario può richiedere qualche anno e chi vuole mettere da parte qualcosa regolarmente, con una pianificazione accurata, può calcolare il fabbisogno di finanziamento mensile. Inoltre, gli interventi da svolgere possono essere opportunamente scaglionati e coordinati.

Una pianificazione tempestiva consente:

• l’accorpamento appropriato di fasi di lavoro
• il coordinamento strategico con la proroga dell’ipoteca
• un piano di finanziamento strutturato

Valutare correttamente il fabbisogno di finanziamento

Nel corso della vita di un immobile, il fabbisogno di finanziamento si attesta in media intorno all’1 per cento del suo valore all’anno. Questo è anche il valore utilizzato nel calcolo della sostenibilità per determinare i costi abitativi (fittizi). Un immobile del valore di un milione di franchi svizzeri comporterebbe quindi spese per la manutenzione pari a CHF 10’000.– all’anno o circa CHF 830.– al mese. Il presupposto è che, al momento dell’acquisto, l’immobile si trovi in uno stato come nuovo e non richieda interventi di ristrutturazione accumulati. Se ad esempio sono previsti investimenti consistenti già dopo cinque anni, il tempo per risparmiare risulta spesso troppo breve. In questo caso è bene riconoscere tempestivamente questo aspetto, ad esempio per verificare già al momento dell’acquisto se l’ipoteca può essere aumentata dell’importo della ristrutturazione dopo cinque anni, al momento della proroga, in modo che i relativi costi possano essere coperti dall’ipoteca.

Combinare ristrutturazione e ipoteca

La nuova stipula o la proroga dell’ipoteca sono momenti ideali per verificare lo stato dell’immobile e riflettere sulle ristrutturazioni di grande entità.

Se la vostra ipoteca è in scadenza, potete:

• ridefinire il volume ipotecario
• stipulare tranche supplementari
• definire strategicamente le durate

Se ad esempio l’ipoteca scade tra due anni e si avvicina la sostituzione delle finestre con un costo di CHF 60’000.–, il volume dell’ipoteca può essere adeguato nell’ambito della proroga. L'importante è rispettare sempre i limiti del grado di anticipo e di sostenibilità, motivo per cui è importante pianificare per tempo e accuratamente questi interventi.

Se tra altri cinque anni sarà ad esempio necessario un risanamento del tetto, si può scegliere la durata dell’ipoteca in modo da poterla poi prorogare nuovamente. Un’altra possibilità sarebbe quella di stipulare una tranche ipotecaria supplementare dopo cinque anni. In questo caso, tuttavia, va tenuto presente che di frequente viene richiesto un importo minimo di CHF 100’000.–.