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Les risques ont cessé d’augmenter, mais il serait prématuré de sonner la fin de l’alerte.
28.08.2026 | Marco TomasinaAu deuxième trimestre 2026, le Real Estate Risk Index (RERI) a chuté de 3,7 à 3,5 points. Pour la première fois depuis trois ans, les risques sur le marché immobilier ont diminué. L’embellie que connaît l’indice des directeurs d’achats depuis le début de l’année et la hausse des prix de l’immobilier inférieure à l’inflation limitent ainsi les risques. La demande de logements en propriété est par ailleurs soutenue par les faibles taux d’intérêt.
Les risques ont cessé d’augmenter, mais il serait prématuré de sonner la fin de l’alerte.
L’industrie se redresse, mais le marché de l’emploireste tendu
Les vents contraires de la conjoncture économique faiblissent. Depuis le début de l’année, l’indice des directeurs d’achats (PMI) s’inscrit en moyenne à nouveau au-dessus du seuil de croissance de 50 points. Au deuxième trimestre, il a atteint une moyenne de 56 points, après avoir affiché 52 points au trimestre précédent. Le moral remonte donc depuis plusieurs mois. Parallèlement, le taux de chômage moyen s’est accru, passant à 3,1%. Il dépasse ainsi le chiffre du trimestre précédent (3,0%) et se situe à un niveau clairement supérieur à la valeur de l’année précédente (2,8%). Cette évolution contraire ne passe pas inaperçue: les entreprises jaugent la situation de façon plus optimiste, tandis que le marché de l’emploi réagit en décalage à la phase précédente plus faible. Alors que les conditions économiques s’améliorent, le taux de chômage élevé reste un signal d’alerte au regard de la capacité financière de certains ménages et de la demande de logements en propriété.
Une hausse des prix qui perd un peu de son élan,mais reste nettement persistante
Les prix des logements en propriété continuent d’augmenterplus rapidement que l’inflation globale, mais l’écart tend à seréduire. Au deuxième trimestre, la hausse des prix dépassaitl’inflation de 3,8 points de pourcentage, après 4,2 points depourcentage le trimestre précédent et 5,0 points de pourcentageau même trimestre de l’année précédente. L’endettementhypothécaire en cas de nouveaux financements, avec un ratiode presque 1,5 par rapport au patrimoine libre, est resté globalementstable. Le fait que la hausse réelle des prix s’atténueest une bonne chose. Au regard de la pénurie d’offres et dela disposition à payer encore élevée, il ne s’agit encore clairementpas d’une correction massive.
Les taux d’intérêt bas alimentent la demande, les disparités wentre les prestataires restent de taille
L’environnement actuel de taux nuls soutient la demande delogements en propriété. Le taux directeur de la BNS a stagnéau deuxième trimestre autour de 0% et la différence entre lestaux swap à dix et deux ans s’est légèrement amenuisée, pours’inscrire à quelque 0,45 point de pourcentage. La courbe destaux s’est donc légèrement infléchie par rapport à la fin 2025et se situe à nouveau au niveau de l’année précédente. Pourles preneuses et preneurs d’hypothèque, le marché n’en restepas moins tendu: l’écart entre les offres les plus abordableset les plus onéreuses pour les hypothèques à taux fixe sur dixans a augmenté d’environ 0,96 point de pourcentage. La comparaisond’un large panel de prestataires peut donc mettreen lumière des différences de plusieurs milliers de francs paran. Parallèlement, les règles strictes qui restent applicables enmatière de nantissement et de capacité financière exercent uneffet stabilisateur. Elles limitent certes l’endettement, mais excluenten particulier les ménages ayant peu de fonds propresou des bas revenus de l’accession à la propriété du logement.
L’évolution démographique et l’immigration sontvectrices de disparités régionales
Le solde glissant sur douze mois de la population résidente permanente étrangère est passé de quelque 83’400 personnes fin 2024 à environ 69’900 en mai 2026 (−16,2%). De ce fait, la demande supplémentaire de logements en propriété baisse, mais reste conséquente. La répartition régionale est déterminante. D’après notre analyse des risques démographiques sur le marché hypothécaire, 86% de la future croissance démographique se concentre sur onze cantons. De ce fait, l’incidence sur la demande et les valeurs immobilières devrait à l’avenir produire davantage d’écarts selon les régions et les segments.
Perspective: une possible poursuite de cette détente, qui n’ira toutefois pas de soi
Au fil des trimestres à venir, le RERI devrait plutôt stagner, voire évoluer à un niveau légèrement inférieur. Les signes annonciateurs de cette évolution sont les meilleures perspectives économiques, la hausse réelle des prix qui s’atténue et le faible niveau des taux. La hausse du chômage, la dynamique persistante des prix de l’immobilier et les écarts importants entre les prestataires entravent toute détente rapide. L’élément déterminant sera par ailleurs de savoir si la diminution de l’immigration va freiner la demande et si la reprise de l’activité de construction va effectivement créer plus d’offres sur le plan régional. Le marché devrait rester solide, mais deviendra plus sélectif. La situation et la qualité du bien, ainsi que la structure de financement, sont des éléments qui continuent à gagner en importance.
