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Der Risikoanstieg ist gebrochen – Entwarnung wäre verfrüht.
28.08.2026 | Marco TomasinaDer RERI sinkt im zweiten Quartal 2026 von 3.7 auf 3.5 Punkte. Erstmals seit drei Jahren gehen die Risiken am Immobilienmarkt zurück. Die Aufhellung des Einkaufsmanagerindex seit Jahresbeginn und die im Vergleich zur Inflation weniger stark steigenden Immobilienpreise halten die Risiken in Schach. Zudem stützen die tiefen Zinsen die Nachfrage nach Wohneigentum.
Der Risikoanstieg ist gebrochen – Entwarnung wäre verfrüht.
Die Industrie erholt sich – der Arbeitsmarkt bleibt angespannt
Der konjunkturelle Gegenwind lässt nach. Seit Jahresbeginn liegt der Einkaufsmanagerindex (PMI) im Mittel wieder über der Wachstumsschwelle von 50 Punkten. Im zweiten Quartal stieg er auf durchschnittlich 56 Punkte nach 52 Punkten im Vorquartal. Die Stimmung hat sich damit über mehrere Monate hinweg aufgehellt. Gleichzeitig erhöhte sich die durchschnittliche Arbeitslosenquote auf 3.1%. Sie liegt damit über dem Vorquartal (3.0%) und klar über dem Vorjahreswert (2.8%). Diese gegenläufige Entwicklung prägt das Bild: Die Unternehmen beurteilen die Lage optimistischer, unterdessen reagiert der Arbeitsmarkt verzögert auf die zuvor schwächere Phase. Während sich die konjunkturellen Rahmenbedingungen verbessern, bleibt die höhere Arbeitslosigkeit ein Warnsignal für die Tragbarkeit einzelner
Preisauftrieb verliert etwas an Tempo, bleibt aber deutlich
Die Eigenheimpreise steigen weiterhin deutlich stärker als die allgemeine Teuerung, die Differenz hat sich aber verkleinert. Im zweiten Quartal lag der Preisauftrieb 3.8 Prozentpunkte über der Inflation – nach 4.2 Prozentpunkten im Vorquartal und 5.0 im Vorjahresquartal. Die Hypothekarverschuldung bei Neufinanzierungen blieb mit einem Verhältnis von rund 1.5 zum verfügbaren Vermögen weitgehend stabil. Dass sich der reale Preisauftrieb abschwächt, ist positiv. Von einer breiten Korrektur kann angesichts des knappen Angebots und der weiterhin hohen Zahlungsbereitschaft aber noch nicht gesprochen werden.
Tiefe Zinsen stützen die Nachfrage, grosse Anbieterunterschiede bleiben
Das Nullzinsumfeld stützt die Nachfrage nach Wohneigentum. Der SNB-Leitzins blieb im zweiten Quartal bei 0% und die Differenz zwischen zehn- und zweijährigen Swap-Sätzen verringerte sich leicht auf rund 0.45 Prozentpunkte. Damit hat sich die Zinskurve gegenüber dem Jahresende 2025 etwas abgeflacht und liegt wieder auf Vorjahresniveau. Für Hypothekarnehmende bleibt der Markt dennoch anspruchsvoll: Die Differenz zwischen den günstigsten und teuersten Angeboten für zehnjährige Festhypotheken stieg auf rund 0.96 Prozentpunkte. Ein breiter Anbietervergleich kann daher mehrere Tausend Franken pro Jahr ausmachen. Gleichzeitig wirken die unverändert strengen Tragbarkeits- und Belehnungsregeln stabilisierend. Sie begrenzen die Verschuldung, schliessen aber insbesondere Haushalte mit wenig Eigenkapital oder tieferen Einkommen vom Kauf aus.
Demografischer Wandel und Zuwanderung bringen regionale Divergenzen
Der rollierende Zwölfmonatssaldo der ständigen ausländischen Wohnbevölkerung sank von rund 83’400 Personen Ende 2024 auf rund 69’900 im Mai 2026 (–16.2%). Die zusätzliche Nachfrage nach Wohneigentum nimmt damit ab, bleibt aber bedeutend. Entscheidend ist die regionale Verteilung. Gemäss unserer Analyse zu den demografischen Risiken am Hypothekarmarkt konzentrieren sich 86% des künftigen Bevölkerungswachstums auf elf Kantone. Die Wirkung auf Nachfrage und Immobilienwerte dürfte deshalb zukünftig nach Region und Segment noch stärker auseinanderlaufen.
Ausblick: weitere Entspannung möglich, aber kein Selbstläufer
Der RERI dürfte sich in den kommenden Quartalen eher seitwärts bis leicht tiefer bewegen. Dafür sprechen die bessere konjunkturelle Stimmung, der nachlassende reale Preisauftrieb und das tiefe Zinsniveau. Einer raschen Entspannung im Weg stehen die erhöhte Arbeitslosigkeit, die weiterhin dynamischen Immobilienpreise und grosse Anbieterunterschiede. Entscheidend wird zudem, ob die schwächere Zuwanderung die Nachfrage bremst und die anziehende Bautätigkeit regional tatsächlich mehr Angebot schafft. Der Markt dürfte robust bleiben, aber selektiver werden. Lage, Objektqualität und Finanzierungsstruktur gewinnen weiter an Bedeutung.
