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Comment planifier et financer au mieux une rénovation?
14.03.2025 | Marco TomasinaLogement en propriété ou bien de rendement, il faut l’entretenir régulièrement. Des rénovations ciblées vous permettent de maintenir, voire d’augmenter la valeur du bien. Découvrez les différentes mesures, leur incidence et comment les planifier et les financer au mieux.
Comment planifier et financer au mieux une rénovation?
Pourquoi cette distinction est-elle importante? Les rénovations de maintien de la valeur donnent droit à une déduction fiscale. Idéalement, on les répartit sur plusieurs années, afin de casser la progression annuelle de l’impôt. Les investissements destinés à accroître la valeur ne peuvent quant à eux pas être déduits du revenu imposable, mais augmentent le prix de vente de votre bien.
Comment financer des rénovations?
1. Avec des fonds propres
Dans l’idéal, les petites réparations et travaux d’entretien courants sont à financer avec votre épargne. Si vos moyens sont trop restreints, il existe d’autres options de financement.
2. Par l’augmentation de l’hypothèque
De nombreuses banques offrent la possibilité d’augmenter une hypothèque existante pour financer des rénovations. Certains points requièrent toutefois votre attention.
- Limite d’avance
En règle générale, l’hypothèque maximale ne doit pas excéder 80% de la valeur de marché actuelle du bien. Si votre hypothèque actuelle est déjà proche de cette limite, une augmentation pourra vous être refusée.
- Capacité financière
Les banques vérifient la compatibilité de vos revenus avec l’augmentation de l’hypothèque. La charge financière ne peut pas excéder 33% de votre revenu brut.
- Modification de valeur
Si la rénovation entraîne une augmentation de la valeur du bien immobilier, une augmentation de l’hypothèque est souvent possible, car le taux d’avance ne s’accroît pas.
- Volume minimum
Pour une augmentation de l’hypothèque, la rénovation doit atteindre un certain volume. La plupart des prestataires exigent un montant minimum de CHF 100'000 pour les hypothèques Saron ou à taux fixe. Vérifiez donc si vous souhaitez combiner votre projet avec d'autres travaux de rénovation ou si une hypothèque arrive bientôt à échéance et peut être renouvelée avec un montant plus élevé.
Au passage, une prolongation d’hypothèque est le bon moment pour réfléchir à l’état du bien immobilier et aux besoins de financement futurs.
3. Par l’utilisation des capitaux de prévoyance
Pour les rénovations importantes, et à certaines conditions, la fortune de prévoyance du deuxième ou du troisième pilier (3a) peut être mobilisée, mais uniquement tous les cinq ans. Cette mesure peut prendre la forme soit d’un retrait, soit d’une mise en gage en combinaison avec une augmentation de l’hypothèque.
- Retrait anticipé des avoirs de la caisse de pension (2e pilier) ou du pilier 3a
Attention: certains prestataires imposent un retrait minimum de CHF 20’000 ou plus. Il faut se renseigner au préalable auprès de l’institution de prévoyance, notamment pour pouvoir évaluer l’impact sur la rente de vieillesse future. De plus, le retrait a des conséquences fiscales directes.
- Mise en gage d’avoirs de la caisse de pension (2e pilier) ou du pilier 3a
La mise en gage de l’avoir de vieillesse, en combinaison avec une augmentation d’hypothèque, peut constituer une alternative intéressante. Ainsi, le capital demeure dans l’institution de prévoyance et continue d’être rémunéré, tandis que l’hypothèque peut être utilisée comme instrument de financement. Les intérêts hypothécaires augmentent, mais peuvent être déduits fiscalement. La condition est la disponibilité d’une réserve de capacité financière suffisante pour pouvoir augmenter l’hypothèque.
Avant le retrait de capitaux de prévoyance, il est recommandé de recourir à un conseil individuel.
4. Subventions à la rénovation énergétique
Dans de nombreux cantons, les rénovations énergétiques sont soutenues financièrement. Il peut s’agir par exemple de subsides pour l’installation d’une pompe à chaleur ou d’un dispositif photovoltaïque.
Quel est le bon moment pour une rénovation?
De nombreux éléments de construction ont une durée de vie limitée. Voici un aperçu des délais habituels de renouvellement des équipements:
- Chauffage: 15–25 ans
- Enveloppe du bâtiment: 30–50 ans
- Fenêtres: 20–30 ans
- Salle de bains: 20–30 ans
- Cuisine: 20–30 ans
Ce tableau détaillé des durées de vie vous aidera dans la planification à long terme.
Faire appel à des conseils d’experts, pour une rénovation intelligente
Une analyse détaillée de la situation financière générale, de la stratégie hypothécaire et des conséquences fiscales est essentielle pour trouver le financement optimal de la rénovation prévue. La forme de financement la plus intéressante à long terme peut également s’obtenir en optant pour une combinaison des solutions décrites plus haut. La planification d’une rénovation peut être complexe. Pour avoir la certitude de ne rien oublier, il est recommandé de faire appel à des professionnels. En collaboration avec MoneyPark, Helvetia propose un conseil complet sur le financement immobilier, l’assurance et la prévoyance.
