Dans une PPE, l’achat ne se limite pas à l’appartement

Lorsqu’on achète un appartement en PPE, on n’acquiert pas seulement ses propres murs. On devient également copropriétaire des parties communes du bâtiment telles que le toit, la façade, le chauffage, l’ascenseur ou le parking souterrain. L’entretien et la rénovation de ces éléments relèvent de la responsabilité collective de tous les copropriétaires. Vous trouverez davantage d’informations à ce sujet dans notre article consacré aux droits et obligations de la propriété par étages. Pour financer les rénovations importantes de l’infrastructure commune, la plupart des communautés de propriétaires disposent d’un fonds de rénovation. Celui-ci est alimenté en continu par les contributions de l’ensemble des copropriétaires, proportionnellement à leur quote-part.

Un fonds de rénovation trop faible peut coûter cher

C’est pourquoi les acheteurs ne devraient pas se concentrer uniquement sur le prix et l’état de l’appartement. Ils ont tout intérêt à examiner de près l’état du bâtiment et le niveau du fonds de rénovation, notamment pour les immeubles anciens. Si une rénovation de façade, une nouvelle toiture ou le remplacement du chauffage est prévu dans les prochaines années, les coûts peuvent rapidement grimper. Lorsque le capital disponible du fonds de fonds de rénovation ne suffit pas, la communauté des copropriétaires doit trouver des ressources supplémentaires, soit par une augmentation des contributions annuelles, soit par des versements uniques de chaque copropriétaire. Dans cette situation, un nouveau propriétaire peut être confronté à une charge financière inattendue peu après l’achat.

Intégrer le fonds de rénovation dans la planification du financement

S'il y a moyen de coordonner dans le temps l’achat de l’appartement et le versement au fonds de rénovation, vous pouvez voir avec le prestataire de financement si une souscription de CHF 50'000 d'hypothèque supplémentaire pour couvrir ce versement est envisageable. Quand un versement dans le fonds de rénovation n'est prévu que dans deux ans, une tranche d'hypothèque supplémentaire peut éventuellement être souscrite à cet effet. À savoir toutefois qu'il y a généralement un volume minimal d'environ CHF 100'000 pour les tranches. Pour atteindre le montant, il vaut la peine de voir l'état de l'appartement. Comme il est acheté en droit de jouissance exclusif, c'est le propriétaire qui décide, de rénover par exemple la salle de bains, la cuisine ou les sols. En coordonnant les travaux de rénovation avec le versement unique dans le fonds de rénovation, il peut ainsi atteindre le volume d'hypothèque requis.

Conserver stratégiquement une part de fonds propres

Quand un financement par hypothèque n’est pas possible, il convient de garder suffisamment de fonds propres au moment de l’achat afin de pouvoir payer de sa poche les rénovations à venir de la copropriété ou de l’appartement. Il est indispensable d’avoir une vue globale avant l’achat et d’aborder ces questions de manière active avec le prestataire de financement.