Beim Kauf von Stockwerkeigentum gehört mehr als die Wohnung dazu

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die eigenen vier Wände. Gleichzeitig wird man Miteigentümerin oder Miteigentümer der gemeinschaftlichen Gebäudeteile wie Dach, Fassade, Heizung, Lift oder Tiefgarage. Für deren Unterhalt und Erneuerung tragen alle Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam die Verantwortung. Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag zu den Rechten und Pflichten im Stockwerkeigentum. Damit grössere Sanierungen an der gemeinsamen Infrastruktur finanziert werden können, verfügen die meisten Stockwerkeigentümergemeinschaften über einen Erneuerungsfonds. Dieser wird laufend mit Beiträgen durch alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer gemäss ihrer Wertquote geäufnet.

Ein (zu) tiefer Erneuerungsfonds kann teuer werden

Daher sollten Käuferinnen und Käufer nicht nur auf den Preis und den Zustand der Wohnung achten. Besonders bei älteren Liegenschaften lohnt sich ein genauer Blick auf den Zustand des Gebäudes und die Höhe des Erneuerungsfonds. Stehen in den nächsten Jahren eine Fassadensanierung, ein neues Dach oder der Ersatz der Heizung an, können schnell hohe Kosten entstehen. Reicht das vorhandene Vermögen im Erneuerungsfonds nicht aus, muss die Eigentümergemeinschaft zusätzliche Mittel beschaffen. Dies geschieht entweder über höhere jährliche Beiträge oder über einmalige Zusatzeinzahlungen der einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer. Für eine neue Eigentümerschaft kann dies kurz nach dem Kauf zu einer unerwarteten finanziellen Belastung werden.  

Erneuerungsfonds schon bei der Finanzierung mitberücksichtigen

Lassen sich der Kauf der Wohnung und die Einzahlung in den Erneuerungsfonds zeitlich abstimmen, kann mit dem Finanzierungsanbieter geprüft werden, ob beispielsweise CHF 50'000 mehr Hypothek aufgenommen werden können, um die Einzahlung zu tätigen. Ist eine Einzahlung in den Erneuerungsfonds erst in zwei Jahren geplant, kann dafür allenfalls eine zusätzliche Hypothekartranche aufgenommen werden. Allerdings gibt es für Tranchen meist Minimalvolumen von rund CHF 100'000. Um dieses zu erreichen, lohnt sich ein Blick auf den Zustand der Wohnung. Diese wird im Sonderrecht gekauft und entsprechend entscheidet die jeweilige Eigentümerschaft, ob beispielsweise Bad, Küche oder Böden renoviert werden sollen. Werden dann Renovationsarbeiten mit der einmaligen Einzahlung in den Erneuerungsfonds abgestimmt, kann das benötigte Hypothekarvolumen erreicht werden.

Eigenkapital gezielt zurückbehalten

Ist eine Finanzierung über die Hypothek nicht möglich, sollte beim Kauf genügend Eigenkapital zurückbehalten werden, um anstehende Renovationen am Miteigentum oder an der Wohnung aus der eigenen Tasche zu bezahlen. Wichtig ist, sich vor dem Kauf einen Gesamtüberblick zu verschaffen und die Themen beim Finanzierungsanbieter aktiv anzusprechen.