Immobilienpreise in der Schweiz: Deutlich beschleunigtes Wachstum zur Jahresmitte 2026

Der Schweizer Wohnimmobilienmarkt entwickelte sich im ersten Halbjahr 2026 in zwei Geschwindigkeiten. Das erste Quartal fiel mit einem schweizweiten Preisplus von lediglich 0.9% bei den Eigentumswohnungen und 0.8% bei den Einfamilienhäusern verhalten aus. Im zweiten Quartal gewann das Preiswachstum dann deutlich an Tempo, sodass sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser zur Jahresmitte neue Höchststände erreichten. Im Halbjahresvergleich (Q2 2026 vs. Q4 2025) stiegen die Preise für Eigentumswohnungen durchschnittlich um 2.4%, während die Preise für Einfamilienhäuser um 3.7% stiegen. Auch im Jahresvergleichm(Q2 2026 vs. Q2 2025) zeigt sich eine robuste Marktentwicklung: DiePreise für Einfamilienhäuser legten schweizweit um 6.9% zu, jene für Eigentumswohnungen um 5.9%. Besonders im zweiten Quartal 2026 nahm die Preisdynamik in beiden Segmenten spürbar zu.

Einfamilienhäuser: Deutlich stärkere Dynamik in der Deutschschweiz

Im Segment der Einfamilienhäuser zeigte sich im ersten Halbjahr 2026 eine zunehmende regionale Differenzierung. Während die Preise in der Westschweiz gegenüber dem Vorhalbjahr um 2.0% zulegten, verzeichnete die Deutschschweiz einen deutlich stärkeren Anstieg von 4.2%. Vor allem das zweite Quartal 2026 fiel durch eine ausgeprägte Dynamik in der Deutschschweiz auf: Innerhalb von drei Monaten stiegen die Preise dort um 3.1%. Im Jahresvergleich (Q2 2026 vs. Q2 2025) resultierte daraus ein Preisanstieg von 8.2% in der Deutschschweiz, während die Westschweiz im gleichen Zeitraum ein Plus von 3.4% verzeichnete.

Wohnungspreise: Leicht stärkere Zunahme in der Deutschschweiz

Auch bei den Eigentumswohnungen bewegten sich beide Sprachregionen im ersten Halbjahr 2026 in dieselbe Richtung, wenn auch nicht im Gleichschritt. Im Halbjahresvergleich nahmen die Preise in der Deutschschweiz mit 2.6% etwas stärker zu als in der Westschweiz mit 1.8%. Auch die Quartalsentwicklung folgte diesem Muster: Im zweiten Quartal 2026 zogen die Wohnungspreise in beiden Regionen an – in der Deutschschweiz um 1.6%, in der Westschweiz um 1.3% –, nachdem das erste Quartal mit rund 0.5% bis 1.0% vergleichsweise verhalten ausgefallen war. Im Jahresvergleich (Q2 2026 vs. Q2 2025) erhöhten sich die Preise in der Westschweiz um 5.5% und in der Deutschschweiz um 6.0%. Damit setzt sich der langfristig stabile Aufwärtstrend in beiden Regionen fort.

Rückkehr der Refinanzierungen

Nachdem im zweiten Halbjahr 2025 eine starke Wiederbelebung des Neukäufermarktes zu erkennen war, ging im ersten Halbjahr 2026 der Anteil an Neufinanzierungen von 47% auf 37% zurück und liegt damit auf dem Niveau des ersten Halbjahrs 2025 (38%). Das durchschnittliche Hypothekarvolumen bei Neufinanzierungen liegt rund 1% über dem des zweiten Halbjahrs 2025, während es beiden Refinanzierungen um rund 5% zurückgegangen ist. Letzteres könnte eine erste Auswirkung der Abschaffung des Eigenmietwerts darstellen.

Die Deutschschweiz setzt insbesondere beim Neukauf auf Saron

Im abgelaufenen Halbjahr wurde rund ein Drittel des Hypothekarvolumens (32%) in der Deutschschweiz an den Saron angebunden. Die Geldmarkthypothek war damit ebenso beliebt wie die zehnjährige Festhypothek. Historisch betrachtet fliessen weniger als 10% des Volumens in Saron-Hypotheken. Die aktuell hohe Nachfrage wird insbesondere von Neukäuferinnen und Neukäufern getrieben. Über 40% haben beim Kauf in der Deutschschweiz auf diese Finanzierungsform gesetzt, die aufgrund der Nullzinspolitik finanziell attraktiv ist. In der Westschweiz hingegen ging der Anteil am vermittelten Saron-Volumen gegenüber dem Vorhalbjahr von 14% auf 10% zurück.

Sehr lange Laufzeiten werden zum Ladenhüter

Die anhaltend hohe Zinsdifferenz zwischen den Laufzeiten lässt die Nachfrage nach sehr langen Laufzeiten weiter sinken. Nur noch rund 1% des vermittelten Volumens wird über elf Jahre oder länger abgeschlossen, was den niedrigsten Wert in der Nachfrage der letzten Jahre darstellt. Gefragter sind gegenüber dem Vorhalbjahr neben Saron-Hypotheken auch kurzfristige Festhypotheken. Die zehnjährige Laufzeit verteidigt ihre Position als beliebtestes Hypothekarprodukt.

Banken profitieren nach wie vor von der erhöhten Nachfrage nach Saron-Hypotheken

Der hohe Anteil an Saron-Hypotheken hat nach wie vor zur Folge, dass ein grosser Anteil des Hypothekarvolumens an Banken vermittelt wird. In der Deutschschweiz ist die Entwicklung ausgeprägter als in der Westschweiz, wo deutlich weniger Saron-Hypotheken und dafür deutlich mehr mittel- und langfristige Festhypotheken abgeschlossen werden.

Versicherungen jagen Banken Anteile ab

Versicherungen hingegen profitierten im abgelaufenen Halbjahr davon, dass auch mehr kurze Festhypotheken abgeschlossen wurden.  Diese gehören, anders als Saron-Hypotheken, zu ihrem Kernangebot und hier haben sie attraktiv offeriert und speziell in der Westschweiz vermehrt das Rennen gegen Banken gemacht.

Einsparpotenzial steigt wieder an

Die Analyse der effektiv abgeschlossenen zehnjährigen Hypotheken im Vergleich zum Richtsatz zeigt, dass Pensionskassen nach wie vor die attraktivsten Konditionen stellen, sowohl in der Deutsch- als auch in der Westschweiz. Allerdings sind die beiden anderen Anbietergruppen näher an die Pensionskassen herangerückt, sodass die Preisunterschiede abgenommen haben. Insbesondere die Versicherungen haben mit leicht attraktiveren Angeboten die Banken bei Festhypotheken vermehrt unter Druck gesetzt. Der Wettbewerb unter den Anbietern hat gegenüber dem zweiten Halbjahr 2025 zwar leicht zugenommen, bleibt aber insgesamt auf moderatem Niveau. Die Einsparung gegenüber dem Richtsatz liegt in der Deutschschweiz bei rund 40 Basispunkten, in der Westschweiz bei rund 30 Basispunkten. Gerade Neukäuferinnen und Neukäufer treffen bei der Finanzierung häufig auf eine sehr restriktive Vergabepolitik der Anbieter. Ein breiter Vergleich hilft, Finanzierungspartner zu finden, die bereit sind, die entsprechende Immobilie zu attraktiven Konditionen zu finanzieren.