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La politique du taux zéro fait grimper les prix de l’immobilier.
07.08.2026 | RédactionLa politique du taux zéro marque le marché suisse des hypothèques et de l’immobilier. Les prix de l’immobilier résidentiel augmentent nettement, tandis que les hypothèques Saron et les hypothèques à taux fixe à court terme gagnent en importance. Une large comparaison des prestataires est utile.
La politique du taux zéro fait grimper les prix de l’immobilier.
Prix de l’immobilier en Suisse: nette accélération de la croissance à la mi-2026
Le marché résidentiel suisse a évolué à deux vitesses au premier semestre 2026. Le premier trimestre est resté timide, avec une hausse des prix de seulement +0,9% pour les appartements en PPE et +0,8% pour les maisons individuelles à l’échelle nationale. La croissance des prix s’est ensuite nettement accélérée au deuxième trimestre, si bien que les appartements en PPE comme les maisons individuelles ont atteint de nouveaux niveaux records à la mi-année. Sur une base semestrielle (T2 2026 vs T4 2025), les prix des appartements en PPE ont progressé en moyenne de 2,4% tandis que ceux des maisons individuelles ont enregistré une hausse de 3,7%. La comparaison annuelle (T2 2026 vs T2 2025) confirme la solidité du marché: les prix des maisons individuelles ont augmenté de 6,9% à l’échelle nationale, ceux des appartements en PPE de 5,9%. La dynamique des prix s’est particulièrement intensifée au deuxième trimestre 2026 dans les deux segments.
Maisons individuelles: dynamique nettement plus marquée en Suisse alémanique
Dans le segment des maisons individuelles, le premier semestre 2026 s'est caractérisé par une différenciation régionale croissante. Alors que les prix ont progressé de 2,0% en Suisse romande par rapport au semestre précédent, la Suisse alémanique a enregistré une hausse nettement plus marquée de 4,2%. Le deuxième trimestre 2026 s’est distingué par une dynamique particulièrement forte en Suisse alémanique: en l’espace de trois mois, les prix y ont augmenté de 3,1%. Sur un an (T2 2026 vs T2 2025), cela se traduit par une hausse de 8,2% en Suisse alémanique, contre 3,4% en Suisse romande sur la même période.
Prix des appartements: hausse légèrement plus marquée en Suisse alémanique
Les prix des appartements en PPE ont eux aussi évolué dans le même sens dans les deux régions linguistiques au premier semestre 2026, mais pas au même rythme. Sur une base semestrielle, ils ont progressé un peu plus fortement en Suisse alémanique (+2,6%) qu’en Suisse romande (+1,8%). L’évolution trimestrielle confirme ce constat: au deuxième trimestre 2026, les prix des appartements ont augmenté dans les deux régions – de +1,6% en Suisse alémanique et de +1,3% en Suisse romande –, après un premier trimestre relativement timide, compris entre environ +0,5% et +1,0%. Sur un an (T2 2026 vs T2 2025), les prix ont augmenté de 5,5% en Suisse romande et de 6% en Suisse alémanique. La tendance haussière de long terme se poursuit ainsi de manière stable dans les deux régions.
Retour des refinancements
Alors qu’une forte reprise du marché des nouveaux acheteurs s’était dessinée au second semestre 2025, la part des nouveaux financements a reculé de 47% à 37% au premier semestre 2026, se situant ainsi au niveau du premier semestre 2025 (38%). Le volume hypothécaire moyen pour les nouveaux financements est supérieur d’environ 1% à celui du deuxième semestre 2025, tandis qu’il a reculé d’environ 5% pour les refinancements. Cette évolution pourrait constituer une première conséquence de la suppression de la valeur locative.
La Suisse alémanique mise sur le Saron, en particulier pour les nouveaux achats
En Suisse alémanique, un tiers environ du volume hypothécaire (32%) a été lié au Saron durant le semestre écoulé. L’hypothèque du marché monétaire était ainsi aussi populaire que l’hypothèque à taux fixe sur dix ans. Du point de vue historique, moins de 10% du volume sont financés avec des hypothèques Saron. La forte demande actuelle est poussée en particulier par les nouvelles acheteuses et les nouveaux acheteurs. En Suisse alémanique, plus de 40% d’entre eux ont choisi cette forme de financement, rendue financièrement attractive par la politique du taux zéro. En Suisse romande par contre, la part du volume Saron distribué a reculé de 14% à 10% par rapport au semestre précédent.
Demande quasi nulle pour les durées très longues
L’écart de taux d’intérêt toujours élevé entre les différentes durées continue de faire baisser la demande pour les durées très longues. Seul environ 1% du volume distribué est financé par une hypothèque d’une durée de onze ans ou plus, ce qui représente le niveau le plus bas enregistré ces dernières années en termes de demande. Par rapport au semestre précédent, outre les hypothèques Saron, les hypothèques à taux fixe à court terme sont également plus recherchées, tandis que la durée de dix ans conserve sa place de produit hypothécaire le plus prisé.
Les banques continuent à profiter de la demande accrue d’hypothèques Saron
La part importante des hypothèques Saron a toujours pour conséquence qu’une grande partie du volume hypothécaire est distribuée aux banques. Cette évolution est plus marquée en Suisse alémanique qu’en Suisse romande, où le nombre d’hypothèques à taux fixe à moyen et à long terme conclues est nettement supérieur à celui des hypothèques Saron.
Les assurances grignotent les parts de marché des banques
Au cours du semestre écoulé, les assurances ont à l’inverse profité de la progression de la conclusion d’hypothèques à taux fixe à court terme. Contrairement aux hypothèques Saron, celles-ci font partie de leur offre de base. Les assurances ont proposé des conditions attractives et ont, notamment en Suisse romande, de plus en plus souvent pris le dessus sur les banques.
Le potentiel d’économies repart à la hausse
L’analyse par rapport au taux indicatif des hypothèques sur dix ans effectivement conclues montre que les caisses de pension continuent à proposer les conditions les plus attractives tant en Suisse alémanique qu’en Suisse romande. Toutefois, les deux autres groupes de prestataires se sont rapprochés des caisses de pension, ce qui a entraîné une diminution des écarts de prix. Les compagnies d’assurance, en particulier, ont accru la pression sur les banques en matière d’hypothèques à taux fixe grâce à des offres légèrement plus attractives. La concurrence entre les prestataires s’est certes légèrement intensifiée par rapport au second semestre 2025, mais elle reste globalement modérée. L’économie réalisée par rapport au taux indicatif est d’environ 40 points de base en Suisse alémanique et de 30 points de base en Suisse romande. Les nouvelles acheteuses et les nouveaux acheteurs, en particulier, se heurtent souvent, lors du financement, à une politique d’octroi de prêts hypothécaires très restrictive de la part des prestataires. Une large comparaison est utile pour trouver des partenaires de financement prêts à financer le bien correspondant à des conditions attractives.
