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Valore locativo proprio: verso l’abolizione?
01.09.2025 | Marco TomasinaIl 28 settembre 2025, le elettrici e gli elettori svizzeri sono chiamati a votare sull’abolizione del valore locativo proprio. Sono ben pochi gli argomenti che suscitano dibattiti così accesi tra proprietari e inquilini.
Valore locativo proprio: verso l’abolizione?
L’oggetto del 28 settembre mira ad abolire il valore locativo proprio. Allo stesso tempo viene a cadere la maggior parte delle possibilità di deduzione, in particolare per gli interessi ipotecari e le spese per la manutenzione. Per le abitazioni secondarie è prevista l’introduzione di un’imposta immobiliare che richiede una votazione popolare.
Quali sono le conseguenze di un’abolizione per le proprietarie e i proprietari?
Il valore locativo proprio, la deduzione degli interessi ipotecari e la deduzione delle spese per la manutenzione scomparirebbero dal computo annuale delle imposte. I Cantoni possono riscuotere una nuova imposta immobiliare per le proprietarie e i proprietari di abitazioni secondarie.
Chi ne beneficia e chi invece potrebbe dover pagare di più?
Attualmente il valore locativo proprio è fissato a un livello estremamente basso in molti cantoni, per cui in molti casi può essere compensato dalla deduzione degli interessi ipotecari e dalle spese annuali per la manutenzione. L’impatto maggiore si ha soprattutto nei casi in cui non si investe nell’immobile e quindi le deduzioni fiscali sono praticamente inesistenti. In generale si può quindi affermare che, in caso di abolizione del valore locativo proprio, le economie domestiche con piccoli volumi ipotecari, bassi tassi ipotecari e pochi investimenti da dedurre dovrebbero pagare meno imposte in futuro. Attualmente non sono in grado di compensare del tutto il valore locativo proprio. A pagare di più saranno tendenzialmente le economie domestiche con grandi volumi ipotecari, interessi ipotecari elevati e grandi opere di ristrutturazione da effettuare. Oggi infatti riescono a «sovracompensare» il valore locativo proprio, cosa che non sarebbe più possibile dopo un’eventuale abolizione.
Economie domestiche con piccoli volumi ipotecari e bassi interessi ipotecari
Economie domestiche con pochi investimenti da dedurre
Nuove/i acquirenti per cui è prevista una deduzione di prima acquisizione
Economie domestiche con grandi volumi ipotecari e interessi ipotecari elevati
Proprietarie e proprietari di immobili meno recenti che necessitano di grandi interventi di ristrutturazione
Proprietarie e proprietari di immobili con più unità abitative in locazione
Cosa significa questo per gli investimenti pianificati nell’abitazione di proprietà?
Un’eventuale abolizione del valore locativo proprio potrebbe influire anche sugli investimenti nelle abitazioni di proprietà, poiché le misure di risanamento di manutenzione non sarebbero più deducibili. Il settore edile, ma anche ad esempio l’associazione mantello dell’economia delle energie rinnovabili e dell’efficienza energetica (aeeSuisse), temono che a causa dell’eliminazione delle deduzioni per la manutenzione a medio e lungo termine si effettuino meno lavori di manutenzione e risanamento energetico, con conseguente riduzione delle commesse. Tuttavia, in caso di esito positivo è previsto un periodo transitorio di circa due anni prima dell’entrata in vigore. In questo lasso di tempo, le proprietarie e i proprietari di immobili residenziali da ristrutturare sarebbero fortemente incentivati a modernizzare la propria abitazione il più rapidamente possibile, prima dell’abolizione delle deduzioni per la manutenzione. Questo potrebbe a sua volta portare a un temporaneo boom delle ristrutturazioni, che potrebbe far salire i prezzi delle prestazioni di ristrutturazione.
In caso di accettazione da parte del popolo e dei Cantoni, ci vorrebbero ancora circa due anni prima che la riforma dell’imposizione della proprietà abitativa entri in vigore.
Quali sono gli effetti negativi dell’abolizione del valore locativo proprio?
A seconda del livello degli interessi, l’abolizione del valore locativo proprio comporterebbe notevoli perdite fiscali per la Confederazione e i Cantoni. Inoltre, viene a cadere la deduzione per la manutenzione, che potrebbe rendere i risanamenti meno interessanti. Un cambio di sistema non mancherà di farsi sentire anche sul mercato ipotecario. Sulla base dei dati disponibili, MoneyPark stima che entro cinque anni dall’abolizione del valore locativo proprio potrebbero essere restituiti fondi nell’ordine di 50-150 miliardi. L’estremità superiore dell’intervallo sopraccitato significherebbe che il mercato ipotecario svizzero, che negli ultimi dieci anni si è espanso in media di circa CHF 30 miliardi all’anno da circa CHF 900 miliardi agli oltre CHF 1200 miliardi di oggi, smetterebbe di crescere. Con l’abolizione del valore locativo proprio, infatti, sarebbe all’incirca proprio questa la somma che dovrebbe essere restituita ogni anno in ammortamenti.
Cosa hanno voluto sapere altre persone interessate
I nostri esperti immobiliari rispondono ai dubbi più frequenti. Fateci anche voi una domanda. Saremo lieti di aiutarvi.
Thomas K.(42), Buchs
Conviene effettuare una ristrutturazione di grande entità prima dell’abolizione del valore locativo proprio?
Se avete in programma una ristrutturazione di manutenzione di grande entità, può risultare vantaggioso effettuarla prima di un’eventuale abolizione del valore locativo proprio. Al momento potete dedurre tali costi dalle imposte e ridurre così l’onere fiscale. Dopo un’eventuale abolizione, questo vantaggio verrebbe meno. Conviene quindi investire per tempo.
Katrin U. (52), Lucerne
Dovrei ammortizzare la mia ipoteca in vista di un’eventuale abolizione del valore locativo proprio?
Indipendentemente dall’esito della votazione, un ammortamento
dell’ipoteca andrebbe valutato con cura. Oltre agli effetti sul conteggio delle imposte, infatti, è altrettanto importante riflettere attentamente per capire se in futuro si potrà rinunciare al patrimonio risparmiato con cui si intende rimborsare l’ipoteca. Sono necessarie riserve sufficienti per far fronte ai lavori di ristrutturazione imminenti, ma anche per mantenere il tenore di vita e affrontare gli imprevisti. Un aumento dell’ipoteca residua, o addirittura una nuova accensione in età di pensionamento, si rivelano spesso tutt’altro che facili. Infine, bisogna considerare come è investito oggi il patrimonio disponibile per l’ammortamento. Il livello dei tassi d’interesse è ancora storicamente basso e quindi c’è una reale possibilità di ottenere con i risparmi un rendimento che supera l’effettivo onere da interessi. In caso contrario, destinare il patrimonio risparmiato all’ammortamento, riducendo così l’onere da interessi, può essere decisamente vantaggioso.
Thomas K.(42), Buchs
Conviene effettuare una ristrutturazione di grande entità prima dell’abolizione del valore locativo proprio?
Se avete in programma una ristrutturazione di manutenzione di grande entità, può risultare vantaggioso effettuarla prima di un’eventuale abolizione del valore locativo proprio. Al momento potete dedurre tali costi dalle imposte e ridurre così l’onere fiscale. Dopo un’eventuale abolizione, questo vantaggio verrebbe meno. Conviene quindi investire per tempo.
Katrin U. (52), Lucerne
Dovrei ammortizzare la mia ipoteca in vista di un’eventuale abolizione del valore locativo proprio?
Indipendentemente dall’esito della votazione, un ammortamento
dell’ipoteca andrebbe valutato con cura. Oltre agli effetti sul conteggio delle imposte, infatti, è altrettanto importante riflettere attentamente per capire se in futuro si potrà rinunciare al patrimonio risparmiato con cui si intende rimborsare l’ipoteca. Sono necessarie riserve sufficienti per far fronte ai lavori di ristrutturazione imminenti, ma anche per mantenere il tenore di vita e affrontare gli imprevisti. Un aumento dell’ipoteca residua, o addirittura una nuova accensione in età di pensionamento, si rivelano spesso tutt’altro che facili. Infine, bisogna considerare come è investito oggi il patrimonio disponibile per l’ammortamento. Il livello dei tassi d’interesse è ancora storicamente basso e quindi c’è una reale possibilità di ottenere con i risparmi un rendimento che supera l’effettivo onere da interessi. In caso contrario, destinare il patrimonio risparmiato all’ammortamento, riducendo così l’onere da interessi, può essere decisamente vantaggioso.
