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Acquérir et financer un objet de rendement.
Objets de rendement: aperçu des avantages et des inconvénients
Rendement stable: En tant que classe d’actifs anticyclique, les objets de rendement permettent un rendement stable et régulier et conviennent à la diversification d’un portefeuille de placement existant
Revenu régulier: Grâce aux revenus locatifs, vous générez un revenu mensuel. C’est là un grand avantage, surtout pour les personnes à l’âge de la retraite
Protection contre l’inflation: Les biens immobiliers sont plus stables en termes de valeur que les titres et sont soumis à moins de fluctuations du marché. Ils offrent donc une certaine protection contre l’inflation
Plus-value: En plus du revenu locatif, vous pouvez éventuellement enregistrer une augmentation de la valeur du bien
Coûts élevés d’entretien et de rénovation: Selon l’état du bien immobilier, des coûts de rénovation qui n’avaient pas été pris en compte et qui sont souvent sous-estimés peuvent survenir peu de temps après l’achat
Gestion du bien immobilier: Si vous ne souhaitez pas vous charger directement des locataires et de la gestion du bien immobilier, il est alors recommandé de mandater une gestion professionnelle externe
Logement vacant: En tant que propriétaire d’un objet de rendement, vous êtes tributaire des évolutions économiques et politiques (p. ex. demande, charge fiscale, etc.) et devez supporter le risque d’un logement vacant
Gros risque: Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous vous exposez éventuellement à un gros risque, car une grande partie de votre patrimoine est investie dans le bien
Perte de valeur: En cas d’évolution du marché de l’immobilier, il peut devenir difficile de revendre rapidement un objet de rendement. En cas d’évolution négative des loyers, cela conduit à une dépréciation du bien immobilier. Dans le pire des cas, il est possible que le prêteur hypothécaire revoie la valeur à la baisse et exige l’apport de fonds propres supplémentaires
Hypothèque pour un objet de rendement: Quelles possibilités de financement existe-t-il?
Le financement d’un objet de rendement dépend de nombreux facteurs: besoin de rénovation, utilisation, emplacement ou risques d’inoccupation ne sont que quelques-uns des facteurs influant sur la hauteur d’un financement. Idéalement, un objet de rendement peu être financé à 80%, mais le plus souvent uniquement jusqu’à hauteur de 70%. Les 20 à 30% restants doivent provenir d’un apport en fonds propres. Les fonds de prévoyance des 2e et 3e piliers ne peuvent pas être utilisés sauf si le ou la propriétaire occupe l’un des logements. Dans ce cas, une imputation proportionnelle est possible.
Exemple d’un calcul de la capacité financière pour un objet de rendement
Le calcul de la capacité financière pour des objets de rendement se distingue du cas de figure du logement en propriété à usage personnel. En effet, dans ce cas, l’élément pertinent n’est pas le revenu du preneur d’hypothèque, mais les revenus locatifs. En plus des revenus locatifs nets, tous les frais encourus sont inclus dans le calcul de la capacité financière. Ces coûts comprennent les intérêts hypothécaires, qui sont calculés à un taux d’intérêt théorique de 5%, ainsi que les frais accessoires et d’amortissement Les revenus locatifs nets annuels, déduction faite des frais encourus, doivent générer le plus grand excédent possible.
| Prix d’achat |
CHF 1'500'000 |
|
|---|---|---|
| Hypothèque (80% du prix d’achat) |
CHF 1'200'000 |
|
| Revenu locatif net annuel |
CHF 100'000 | CHF 100'000 |
| Charges d’intérêts |
5% de l’hypothèque (CHF 1'200'000*0.05) |
- CHF 60'000 |
| Amortissement |
1% de l’hypothèque (CHF 1'200'000*0.01) |
- CHF 12'000 |
| Frais accessoires |
15% du revenu locatif net (CHF 100'000*0.15) |
- CHF 15'000 |
| Excédent annuel |
= CHF 13'000 | |
| Rendement brut |
Ratio revenus locatifs nets/prix d’achat (CHF 100'000 / CHF 1'500'000) |
= 6.7% |
En plus du calcul de l’excédent, certains prêteurs hypothécaires prennent également en compte le rendement brut d’un bien immobilier. Le revenu locatif net annuel est ainsi mis en relation avec le prix d’achat. L’exemple ci-dessus donnerait un rendement brut de 6,7%, ce qui est tout à fait raisonnable au regard des normes suisses. Cependant, en fonction du fournisseur, du canton et de l’emplacement du bien immobilier, chaque prêteur hypothécaire définit ses propres directives.
Les différentes méthodes d’évaluation peuvent également faire varier considérablement les taux d’intérêt. Dans le cas d’objets de rendement, il est particulièrement important de solliciter plusieurs offres et de comparer les taux d’intérêt.
