Wir nutzen Cookies, um die Website benutzerfreundlich, sicher und effektiv zu gestalten. Cookies dienen der Erhebung von Informationen über die Nutzung von Websites. Weitere Informationen: Hinweise zum Datenschutz
Renditeobjekt erwerben und finanzieren.
Renditeobjekte: Vor- und Nachteile im Überblick
Stabile Rendite: Als antizyklische Anlageklasse ermöglichen Renditeobjekte eine stabile, regelmässige Rendite und eignen sich zur Diversifikation eines bestehenden Anlageportfolios
Regelmässiges Einkommen: Durch die Mieterträge generieren Sie ein monatliches Einkommen. Dies ist insbesondere für Personen im Rentenalter ein grosser Vorteil
Inflationsschutz: Liegenschaften sind wertbeständiger als Wertpapiere und unterliegen weniger Marktschwankungen. Daher bieten sie einen gewissen Inflationsschutz
Wertsteigerung: Nebst den Mieteinnahmen können Sie allenfalls eine Wertsteigerung der Immobilie verbuchen
Hohe Kosten für Unterhalt und Renovationen: Je nach Zustand der Liegenschaft fallen schon kurz nach dem Kauf Renovationskosten an, die nicht einkalkuliert und oft unterschätzt werden
Verwaltung der Immobilie: Möchten Sie sich nicht direkt um die Mieterschaft und die Verwaltung der Immobilie kümmern, ist die Beauftragung einer professionellen externen Verwaltung empfehlenswert
Leerstehende Wohnung: Als Besitzerin oder Besitzer eines Renditeobjekts sind Sie wirtschaftlichen und politischen Entwicklungen (z.B. Nachfrage, Steuerfuss, etc.) ausgesetzt und tragen das Risiko eines Leerstands
Klumpenrisiko: Durch den Kauf einer Immobilie gehen Sie allenfalls ein gewisses Klumpenrisiko ein, weil ein Grossteil des Vermögens in die Immobilie investiert wird
Wertverlust: Bei einer Veränderung des Immobilienmarktes kann es schwierig sein, ein Renditeobjekt rasch zu verkaufen. Entwickeln sich die Mietzinseinnahmen negativ, führt dies zu einem Wertverlust der Liegenschaft. Im schlimmsten Fall kann es sein, dass der Hypothekargeber den Wert herabstuft und den Einschuss von zusätzlichen Eigenmitteln verlangt
Hypothek für Renditeobjekt: Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Die Finanzierbarkeit eines Renditeobjekts hängt von vielen Faktoren ab: Renovationsbedarf, Nutzung, Lage oder Leerstandsrisiken sind nur einige der Faktoren, welche den Umfang einer Finanzierung beeinflussen. Im Idealfall kann ein Renditeobjekt zu 80% - häufig aber nur zu 70% finanziert werden. Die restlichen 20-30% müssen als Eigenkapital eingebracht werden. Dabei dürfen Vorsorgegelder aus der 2. und 3. Säule nicht verwendet werden – es sei denn, der Eigentümer oder die Eigentümerin bewohnt eine der Wohnungen selbst. In diesem Fall ist eine proportionale Anrechnung möglich.
Beispiel einer Tragbarkeitsberechnung für ein Renditeobjekt
Die Tragbarkeitsberechnung für Renditeobjekte unterscheidet sich von der für selbstgenutztes Wohneigentum. Hier ist nämlich nicht das Einkommen des Hypothekarnehmers relevant, sondern die Mieterträge. Nebst den Nettomieterträgen werden alle anfallenden Kosten in die Tragbarkeitsrechnung eingerechnet. Zu diesen Kosten zählen die Hypothekarzinsen, die mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% berechnet werden, sowie die Amortisations- und Nebenkosten. Die jährlichen Nettomieterträge abzüglich der anfallenden Kosten sollten dabei einen möglichst hohen Überschuss ergeben.
| Kaufpreis | CHF 1'500'000 |
|
|---|---|---|
| Hypothek (80% des Kaufpreises) |
CHF 1'200'000 |
|
| Jährlicher Nettomietertrag |
CHF 100'000 | CHF 100'000 |
| Zinskosten |
5% der Hypothek (CHF 1'200'000*0.05) |
- CHF 60'000 |
| Amortisation | 1% der Hypothek (CHF 1'200'000*0.01) |
- CHF 12'000 |
| Nebenkosten | 15% vom Nettomietertrag (CHF 100'000*0.15) |
- CHF 15'000 |
| Jährlicher Überschuss | = CHF 13'000 | |
| Bruttorendite | Verhältnis von Nettomietertrag zu Kaufpreis (CHF 100'000 / CHF 1'500'000) |
= 6.7% |
Gewisse Hypothekargeber schauen sich nebst der Überschussberechnung auch noch die Bruttorendite einer Immobilie an. Diese setzt die jährlichen Nettomietzinseinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Im obigen Beispiel ergäbe sich eine Bruttorendite von 6.7%, die für Schweizer Verhältnisse ganz passabel ist. Je nach Anbieter, Kanton und auch Standort der Liegenschaft definiert jedoch jeder Hypothekargeber eigene Richtlinien.
Durch die verschiedenen Bewertungsmethoden können auch die Zinssätze stark voneinander abweichen. Bei Renditeobjekten ist es besonders wichtig, mehrere Offerten einzuholen und die Zinssätze zu vergleichen.
