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Acquistare e finanziare un oggetto di reddito.
Oggetti di reddito: vantaggi e svantaggi a colpo d'occhio
Rendimento stabile: Essendo una categoria d’investimento anticiclica, gli oggetti di reddito offrono un rendimento stabile e regolare e rappresentano un’ottima opportunità per diversificare il portafoglio di investimenti
Reddito regolare: Le pigioni introitate costituiscono un reddito mensile. Questo è un grande vantaggio, soprattutto per le persone in età di pensionamento
Protezione dall’inflazione: Gli immobili mantengono il loro valore meglio dei titoli e sono meno soggetti alle fluttuazioni del mercato. Pertanto, offrono un certo grado di protezione dall’inflazione
Aumento di valore: Oltre alle pigioni, si può beneficiare di un eventuale aumento di valore dell’immobile
Costi elevati per manutenzione e ristrutturazioni: A seconda delle condizioni dell’immobile, già poco tempo dopo l’acquisto può essere necessario sostenere spese di ristrutturazione che non vengono messe in conto e spesso vengono sottovalutate
Amministrazione dell’immobile: Se non volete occuparvi direttamente dei locatari e della gestione dell’immobile, è consigliabile incaricare un amministratore professionale esterno
Appartamenti sfitti: In quanto proprietari di un oggetto di reddito, potreste risentire degli alti e bassi dell’economia e di scelte politiche (ad es. andamento della domanda, coefficiente d’imposta ecc.) e siete esposti al rischio che i vostri immobili rimangano sfitti
Grande rischio: L’acquisto di un immobile potrebbe rappresentare in una certa misura un grande rischio per voi, in quanto impegna una porzione consistente del vostro patrimonio
Deprezzamento: In caso di cambiamenti sul mercato immobiliare, può essere difficile vendere rapidamente un oggetto di reddito. Se i canoni di locazione dovessero registrare un andamento negativo, l’immobile perderebbe valore. Nella peggiore delle ipotesi, l’istituto di credito che vi ha concesso l’ipoteca potrebbe declassare il valore e richiedere l’apporto di ulteriori mezzi propri
L’ipoteca per un oggetto di reddito: quali sono le opzioni di finanziamento disponibili?
La finanziabilità di un oggetto di reddito dipende da molti fattori: la necessità di ristrutturazione, l’utilizzo, la posizione o il rischio di mancata locazione sono solo alcuni degli elementi che influenzano l’ammontare dell’ipoteca. Idealmente, è possibile ottenere un finanziamento di importo pari all’80% del valore dell’oggetto, ma spesso non si arriva oltre il 70%. Il restante 20-30% deve essere apportato come mezzi propri, che però non devono consistere in averi di previdenza del 2° e 3° pilastro, a meno che il proprietario non decida di stabilirsi in uno degli appartamenti. In questo caso, è possibile effettuare un computo proporzionale.
Esempio di calcolo della sostenibilità per un oggetto di reddito
Il calcolo della sostenibilità per gli oggetti di reddito è diverso da quello che va effettuato per un’abitazione di proprietà ad uso proprio. In questo caso, infatti, non è rilevante il reddito del beneficiario dell’ipoteca, bensì il reddito locativo. Oltre ai redditi locativi netti, vengono inclusi nel calcolo tutti i costi sostenuti, tra cui gli interessi ipotecari, determinati applicando un tasso tecnico del 5%, nonché l’ammortamento e i costi accessori. La differenza tra i redditi locativi netti e i costi dovrebbe dare un’eccedenza, che si spera sia il più possibile elevata.
| Prezzo d’acquisto |
CHF 1'500'000 |
|
|---|---|---|
| Ipoteca (80% del prezzo d’acquisto) |
CHF 1'200'000 |
|
| Reddito locativo netto annuo |
CHF 100'000 | CHF 100'000 |
| Oneri degli interessi |
5% dell’ipoteca (CHF 1'200'000*0,05) |
- CHF 60'000 |
| Ammortamento |
1% dell’ipoteca (CHF 1'200'000*0,01) |
- CHF 12'000 |
| Spese accessorie |
15% del reddito locativo netto (CHF 100'000*0,15) |
- CHF 15'000 |
| Eccedenza annuale |
= CHF 13'000 | |
| Rendita lorda |
Rapporto fra reddito locativo netto e prezzo d’acquisto (CHF 100'000 / CHF 1'500'000) |
= 6.7% |
Alcuni istituti di credito che concedono ipoteche considerano, oltre al calcolo dell’eccedenza, anche la rendita lorda dell’immobile, che è data dal rapporto fra i redditi locativi netti annui e il prezzo d’acquisto. Nell’esempio sopra riportato, la rendita lorda sarebbe pari al 6,7%, un valore abbastanza ragionevole per gli standard svizzeri. Tuttavia, ogni istituto finanziatore definisce direttive proprie, in funzione della propria politica aziendale, del cantone e dell’ubicazione dell’immobile.
A seconda dei metodi di valutazione, anche i tassi d’interesse possono variare notevolmente. Per gli oggetti di reddito è particolarmente importante raccogliere più offerte e confrontare i tassi.
