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Acheter une maison en droit de superficie: ce qu’il faut savoir.

L’essentiel en bref

Une maison en droit de superficie présente des défis spécifiques en matière de financement, car les règles habituelles ne s’appliquent pas toujours. Un apport de fonds propres plus important est souvent requis, et les rentes du droit de superficie sont prises en compte dans le calcul de la capacité financière.

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Les particularités du droit de superficie.

Le droit de superficie permet au propriétaire d’un terrain d’accorder à une autre personne le droit d’y construire un bien-fonds. En contrepartie, une rente de droit de superficie est généralement perçue. Ce droit doit être authentifié par un acte notarié et est généralement inscrit au registre foncier comme bien-fonds indépendant. Il est accordé pour une durée maximale de 100 ans, avec possibilité de renouvellement à son échéance. L’inscription au registre foncier offre un avantage important: le droit de superficie – ou le bâtiment qui y est érigé – peut être grevé d’un gage immobilier et faire ainsi l’objet d’un financement hypothécaire.

Les pièges du droit de superficie.

Acheter une maison en droit de superficie présente un avantage de taille: vous devenez propriétaire de votre logement sans avoir à acquérir le terrain. Cela vous permet de concrétiser votre projet immobilier avec un apport initial plus faible. Néanmoins, le droit de superficie reste un outil juridique complexe. Avant de prendre une décision, il est essentiel d’examiner attentivement le contrat et de porter une attention particulière aux deux points suivants:

Rente du droit de superficie

Vous versez une redevance annuelle pour la «location» du terrain, appelée rente du droit de superficie Il n’existe aucune disposition légale régissant son calcul. En général, son montant est indexé sur l’évolution des prix à la consommation, mais il est possible de convenir d’autres modalités.

Rente du droit de superficie

Retour de la construction

À l’échéance du contrat, les parties peuvent librement convenir d’une prolongation, pour une durée maximale de 100 ans. Si aucune reconduction n’est prévue, le bâtiment revient de plein droit au ou à la propriétaire du terrain: c’est ce que l’on appelle le retour de la construction. En principe, la personne superficiante est tenue de verser une indemnité appropriée. Il est toutefois fortement conseillé de définir dès le départ, dans le contrat, les conditions applicables à ce retour.

Retour de la construction

En résumé

Il est tout à fait possible de financer une maison en droit de superficie au moyen d’une hypothèque. Cependant, les établissements financiers imposent souvent certaines restrictions, car il est difficile d’évaluer la valeur réelle du bien. En effet, la durée résiduelle du contrat de droit de superficie, le montant défini de l’indemnité de retour à l’échéance du contrat, ainsi que la demande limitée – et donc la revente potentiellement plus difficile – influencent négativement la valeur vénale du logement.

Il est donc vivement recommandé de faire appel à un ou une notaire et à un expert ou une experte en hypothèques indépendant·e avant d’acheter un bien en droit de superficie. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et pourrez profiter de votre logement en toute sérénité pour les décennies à venir.

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