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Hypothèque sans fonds propres: un regard au-delà de nos frontières.
Un «financement intégral» possible en cas de bonne solvabilité.
Un coup d’œil chez deux grands voisins de la Suisse permet de constater qu’en Allemagne comme en France, il est bel et bien possible de financer un logement sans fonds propres. En Allemagne notamment, le financement intégral est envisageable si la solvabilité de la preneuse ou du preneur d’hypothèque est jugée solide et sa situation personnelle stable. Bien entendu, disposer de fonds propres reste un avantage: cela permet de bénéficier de taux plus bas et d’un choix plus large. Mais certains partenaires financiers acceptent de financer l’achat d’un bien sans apport initial, à condition de justifier d’un revenu régulier et suffisant. Cette pratique s’explique en partie par le fait qu’en Allemagne, les hypothèques sont en principe totalement amorties avant, ou peu après, le départ à la retraite. Cette obligation de remboursement constant sur le long terme réduit considérablement le risque d’un défaut de paiement.
Acheter un bien sans fonds propres: c’est possible en France.
Notre voisin de l’ouest, la France, dispose d’un système similaire qui permet également d’acheter un bien immobilier sans apport personnel – on parle alors de «financement à 100%». L’absence de fonds propres a toutefois un impact direct sur le prix maximal du bien que l’on peut acquérir. En effet, la législation française impose un remboursement intégral du prêt hypothécaire dans un délai de 30 ans. Sur la base des revenus et, le cas échéant, de fonds propres, les établissements financiers fixent une mensualité maximale de remboursement, avec quelques variations selon les partenaires. Il est ensuite courant de conclure une hypothèque à taux fixe d’une durée comprise entre 20 et 30 ans, entièrement amortie au terme du contrat. En l’absence de fonds propres, le taux d’intérêt est généralement plus élevé, le choix de partenaires financiers plus limité et l’analyse de la solvabilité d’autant plus rigoureuse. Le financement reste toutefois possible, et ce même à «110%»: les frais de notaire et les frais de dossier représentent une somme non négligeable, qui est exigible dès la conclusion du prêt hypothécaire et que certains partenaires financiers acceptent également d’inclure dans le financement.
Les obstacles réglementaires rendent l’achat immobilier sans fonds propres impossible en Suisse.
Le marché hypothécaire suisse est encore loin de permettre l’achat d’un bien immobilier sans apport personnel. En raison de l’autorégulation du secteur bancaire, deux critères doivent impérativement être remplis avant de pouvoir contracter une hypothèque: le taux d’avance et la capacité financière. Le taux d’avance correspond au rapport, exprimé en pourcentage, entre les fonds propres et la valeur vénale du bien immobilier. Il ne doit pas dépasser 80%. Autrement dit, au moins 20% de la valeur vénale doivent être financés par des fonds propres, dont la moitié peut être constituée de retraits anticipésd’avoirs de prévoyance. La capacité financière prend en compte les coûts liés au bien immobilier par rapport au revenu brut du ménage. Ces charges ne doivent pas excéder 33% du revenu. Elles incluent les intérêts hypothécaires (calculés sur un taux théorique de 5%), l’amortissement ainsi que les frais d’entretien du bien, ces deux derniers éléments étant généralement estimés à environ 1% de la valeur vénale par an.
