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Uno sguardo oltre confine: acquistare una casa senza capitale proprio?
Con una solvibilità adeguata, è possibile ottenere un «finanziamento completo».
Se si guarda oltre confine, si nota che in due grandi Paesi confinanti con la Svizzera – ossia Francia e Germania – è possibile finanziare l’acquisto di una casa senza capitale proprio. Nel «grande cantone», il cosiddetto finanziamento completo è possibile soprattutto se il contraente ha una buona solvibilità e una situazione di vita stabile. Chi è in grado di apportare ulteriore capitale proprio beneficia sicuramente di tassi d’interesse più bassi e di una scelta più ampia, ma presso alcuni istituti è possibile ottenere un finanziamento senza alcun capitale proprio, a condizione che si percepisca un reddito regolare di importo adeguato. Ciò dipende tuttavia anche dal fatto che in Germania le ipoteche sono di norma completamente ammortizzate prima del pensionamento o poco dopo. Considerato l’impegno a lungo termine per il rimborso costante, il rischio di non rispettare i criteri di sostenibilità è notevolmente ridotto.
Acquistare una casa senza capitale proprio: in Francia è possibile.
La Francia, il nostro vicino occidentale, presenta un sistema simile nelle sue caratteristiche di base, che permette anch’esso di acquistare un immobile senza capitale proprio, il cosiddetto «financement à 100 pour cent». Tuttavia, l’assenza di mezzi propri incide sul prezzo massimo d’acquisto. In Francia, infatti, vige l’obbligo legale di estinguere le ipoteche entro un massimo di 30 anni. A seconda del salario e dei mezzi propri, viene fissata la rata mensile massima accettabile, che varia leggermente a seconda del partner di finanziamento. È quindi comune stipulare un’ipoteca a tasso fisso con una durata compresa tra 20 e 30 anni, che viene poi completamente ammortizzata. Se il contraente non apporta capitale proprio, il tasso d’interesse è leggermente più alto, la scelta dei potenziali creditori è più limitata e la solvibilità viene valutata (ancora) più attentamente. Tuttavia, il finanziamento è possibile, e addirittura al «110 per cento», perché i costi notarili e le spese di pratica costituiscono un’altra somma considerevole che è dovuta direttamente al momento della stipula dell’ipoteca e, presso alcuni partner finanziatori, può anche essere integrata nel prestito ipotecario.
Gli ostacoli normativi rendono impossibile l’acquisto di un immobile senza capitale proprio in Svizzera.
Il mercato ipotecario elvetico è ben lontano da offrire queste possibilità. In Svizzera, in virtù dell’autoregolamentazione delle banche, è necessario soddisfare due criteri prima di poter accendere un’ipoteca: anticipo e solvibilità. Il primo descrive il rapporto percentuale tra il capitale proprio e il valore venale dell’immobile, che non può superare l’80%; almeno il 20% del valore venale deve quindi essere apportato sotto forma di mezzi propri, di cui la metà può provenire da fondi previdenziali prelevati anticipatamente. La sostenibilità mette in relazione i costi correnti dell’immobile con il reddito lordo dell’economia domestica: i costi correnti non possono superare il 33% del reddito. In questi costi rientrano, oltre agli interessi ipotecari determinati applicando un tasso calcolatorio del 5%, anche l’ammortamento e la manutenzione dell’immobile (entrambi pari a circa l’1% del valore venale dell’immobile all’anno).
