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Blick über die Grenzen: Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital?
Mit entsprechender Bonität kann eine «Vollfinanzierung» möglich sein.
Wirft man einen Blick in zwei grosse Schweizer Nachbarländer, dann stellt man fest, dass es sowohl in Deutschland als auch in Frankreich möglich ist, ohne Eigenkapital ein Haus zu finanzieren. Im «grossen Kanton» ist die sog. Vollfinanzierung vor allem dann möglich, wenn die Bonität des Hypothekarnehmers oder der Hypothekarnehmerin gut und die Lebenssituation stabil ist. Wer zusätzliches Eigenkapital aufbringen kann, profitiert zwar sicherlich von niedrigeren Zinsen und mehr Auswahl, dennoch ist die Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital bei einigen Finanzierungspartnern möglich – ein geregelte Einkommen in entsprechender Höhe vorausgesetzt. Dies hängt allerdings auch damit zusammen, dass Hypotheken in Deutschland im Normalfall vor der Rente oder kurz danach vollständig amortisiert werden. Aufgrund der langfristigen Verpflichtung zur konstanten Rückzahlung sinkt das Risiko eines Nichteinhaltens der Tragbarkeit beträchtlich.
Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital – in Frankreich ist es möglich.
Der westliche Nachbar Frankreich hat ein in den Grundzügen ähnliches System, welches ebenfalls den Immokauf ohne Eigenkapital ermöglicht, das sogenannte «financement à 100 pour cent». Das Nichtvorhandensein der Eigenmittel wirkt sich allerdings auf den maximalen Kaufpreis aus. Denn in Frankreich gilt eine gesetzliche Abzahlungspflicht für Hypotheken nach spätestens 30 Jahren. In Abhängigkeit von Gehalt und Eigenmitteln wird die maximal akzeptable monatliche Rückzahlungsrate festgelegt, welche je nach Finanzierungspartner leicht variiert. Danach ist es üblich, eine Festhypothek mit einer Laufzeit zwischen 20 und 30 Jahren abzuschliessen, welche dann vollständig amortisiert wird. Liefert der Hypothekarnehmer oder die Hypothekarnehmerin kein Eigenkapital, so ist der Zinssatz etwas höher, die Auswahl potentieller Hypothekargeber geringer und es wird bei der Bonität (noch) genauer hingeschaut. Möglich ist die Finanzierung aber trotzdem, und zwar sogar zu «110 Prozent», denn Notarkosten und Dossiergebühren machen noch einmal eine stattliche Summe aus, welche direkt beim Abschluss der Hypothek fällig wird und bei einigen Finanzierungspartnern ebenfalls in das Hypothekardarlehen integriert werden kann.
Regulatorische Hürden verunmöglichen den Immokauf ohne Eigenkapital in der Schweiz.
Der Schweizer Hypothekarmarkt ist von diesen Möglichkeiten weit entfernt. Hierzulande müssen aufgrund der Selbstregulierung der Banken zwei Kriterien zwingend erfüllt sein, bevor eine Hypothek aufgenommen werden kann: Belehnung und Tragbarkeit. Erstere beschreibt das prozentuale Verhältnis zwischen Eigenkapital und Verkehrswert der Immobilie, welches 80 Prozent nicht überschreiten darf; mindestens 20 Prozent des Verkehrswertes müssen also aus Eigenmitteln stammen, wobei die Hälfte hiervon aus vorbezogenen Vorsorgegeldern kommen darf. Die Tragbarkeit betrachtet die laufenden Kosten der Immobilie im Verhältnis zum Bruttoeinkommen des Haushalts, wobei die laufenden Kosten 33 Prozent des Einkommens nicht überschreiten dürfen. Zu diesen Kosten zählen neben den Hypothekarzinsen bei einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent auch die Amortisation sowie der Unterhalt der Liegenschaft (beide in Höhe von rund einem Prozent des Verkehrswertes der Liegenschaft pro Jahr).
