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Eigenmietwert: Steht die Steuer vor der Abschaffung?
01.09.2025 | Marco TomasinaAm 28. September 2025 stimmen die Schweizer Stimmbürgerinnen und Stimmbürger über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab. Kaum ein anderes Abstimmungsthema sorgt unter Eigentümern und Mieterinnen für so viele hitzige Debatten.
Eigenmietwert: Steht die Steuer vor der Abschaffung?
Mit der Vorlage vom 28. September soll der Eigenmietwert abgeschafft werden. Gleichzeitig entfallen die meisten Abzugsmöglichkeiten, insbesondere für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten. Für Zweitliegenschaften ist neu die Einführung einer Objektsteuer vorgesehen, was eine Volksabstimmung erfordert.
Was sind die Konsequenzen einer Abschaffung für Eigentümerinnen und Eigentümer?
Bei der jährlichen Steuererhebung fallen Eigenmietwert, Hypothekarzinsabzug und Unterhaltskostenabzug weg. Kantone können für Besitzerinnen und Besitzer von Zweitliegenschaften eine neue Objektsteuer erheben.
Wer profitiert und für wen könnte es teurer werden?
Aktuell ist der Eigenmietwert in vielen Kantonen sehr tief angesetzt, so dass er sich mit dem Hypothekarzinsabzug und jährlichen Unterhaltskosten in vielen Fällen aufwiegen lässt. «Schmerzen» verursacht er insbesondere dort, wo nicht in die Immobilie investiert wird und deshalb kaum Steuerabzüge möglich sind. Generell lässt sich deshalb sagen, dass bei einer Abschaffung des Eigenmietwert Haushalte mit kleinen Hypothekarvolumen und tiefen Hypothekarzinsen sowie geringen Investitionsabzügen zukünftig weniger Steuern bezahlen müssten. Sie können aktuell den Eigenmietwert nicht vollständig kompensieren. Tendenziell teurer wird es für Haushalte mit grossen Hypothekarvolumen, hohen Hypothekarzinsen und vielen anstehenden Renovationen. Sie können heute den Eigenmietwert "überkompensieren", was nach einer Abschaffung nicht mehr möglich wäre.
Haushalte mit kleinem Hypothekarvolumen und tiefen Hypothekarzinsen
Haushalte mit geringen Investitionsabzügen
Neukäuferinnen und -käufer, für welche ein Ersterwerberabzug vorgesehen ist
Haushalte mit grossen Hypothekarvolumen und hohen Hypothekarzinsen
Besitzerinnen und Besitzer von älteren Liegenschaften mit viel Renovationsbedarf
Immobilienbesitzende mit mehreren Wohneinheiten, welche vermietet werden
Was bedeutet dies für geplante Investitionen ins Eigenheim?
Eine mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte auch die Investitionen in die Eigenheime beeinflussen, weil werterhaltende Sanierungsmassnahmen nicht mehr abzugsfähig wären. Die Bauwirtschaft, aber beispielsweise auch der Dachverband der Wirtschaft für erneuerbare Energien und Energieeffizienz (aeeSuisse) befürchten, dass aufgrund der wegfallenden Unterhaltsabzüge mittel- und langfristig weniger Unterhaltsarbeiten und energetische Sanierungen vorgenommen würden, was weniger Aufträge zur Folge hätte. Allerdings wäre bei einer Annahme bis zum Inkrafttreten mit einer Übergangsfrist von rund zwei Jahren zu rechnen. In dieser Zeit hätten Besitzerinnen und Besitzer von sanierungsbedürftigen Wohnobjekten einen grossen Anreiz, noch vor dem Wegfall der Unterhaltsabzüge ihr Wohneigentum schnellstmöglich zu modernisieren. Dies wiederum könnte zu einem vorübergehenden Sanierungsboom führen, welcher die Preise für Sanierungsleistungen in die Höhe treiben könnte.
Bei einer Annahme durch Volk und Stände würde es wohl nochmals rund zwei Jahre dauern, bis die Reform der Wohneigentumsbesteuerung in Kraft treten würde.
Welche negativen Auswirkungen hat die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde je nach Zinsniveau zu erheblichen Steuerausfällen bei Bund und Kantonen führen. Zudem entfällt der Unterhaltsabzug, was Sanierungen unattraktiver machen dürfte. Auch am Hypothekarmarkt dürfte ein Systemwechsel nicht spurlos vorbeigehen. Aufgrund der vorliegenden Daten geht MoneyPark davon aus, dass innert fünf Jahren nach Abschaffung des Eigenmietwerts Gelder in der Grössenordnung von 50 bis 150 Mia. zurückfliessen dürften. Das obere Ende dieser Spannbreite würde bedeuten, dass der Schweizer Hypothekarmarkt, welcher in den letzten zehn Jahren um durchschnittlich rund CHF 30 Mia. pro Jahr von rund CHF 900 Mrd. auf mittlerweile über CHF 1’200 Mrd. angestiegen ist, nicht mehr weiterwachsen würde. Denn mit der Abschaffung des Eigenmietwerts dürfte ziemlich genau diese Summe pro Jahr an Amortisationen zurückfliessen.
Was andere Interessierte wissen wollten
Unsere Immobilienexpertinnen und -experten geben Einblick in eine Auswahl häufig diskutierter Fragen. Stellen auch Sie uns Ihre Frage. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Thomas K. (42), Buchs
Lohnt sich eine grössere Renovation vor der Abschaffung des Eigenmietwerts?
Wenn Sie eine grössere, werterhaltende Renovation planen, kann sich diese vor einer allfälligen Abschaffung des Eigenmietwerts lohnen. Solche Kosten dürfen Sie aktuell steuerlich abziehen und so Ihre Steuerlast senken. Nach einer allfälligen Abschaffung würde dieser Vorteil entfallen. Es lohnt sich also, rechtzeitig zu investieren.
Katrin U. (52), Luzern
Soll ich im Hinblick auf eine allfällige Abschaffung des Eigenmietwerts meine Hypothek amortisieren?
Unabhängig vom Ausgang der Abstimmung sollte eine Amortisation der Hypothek genau geprüft werden. Denn neben den Auswirkungen auf die Steuerrechnung ist es genauso wichtig, sich gut zu überlegen, ob man zukünftig auf das angesparte Vermögen, mit welchem man die Hypothek zurückbezahlen möchte, verzichten kann. Genügend grosse Reserven sind nötig, um anstehende Renovationen, aber auch den Erhalt des Lebensstandards und Unvorhergesehenes stemmen zu können. Eine Aufstockung der verbleibenden Hypothek oder sogar eine Neuaufnahme im Pensionsalter stellt sich oft als nicht ganz einfach heraus. Schliesslich stellt sich die Frage, wie das zur Amortisation bereitstehende Vermögen heute angelegt ist. Das Zinsniveau ist immer noch historisch tief und damit besteht eine reelle Chance, mit dem Ersparten eine Rendite zu erwirtschaften, welche die effektiven Zinskosten übersteigt. Falls dies nicht so ist, kann es durchaus sinnvoll sein, Sparvermögen zu Amortisationszwecken zu nutzen und damit Zinskosten zu reduzieren.
Thomas K. (42), Buchs
Lohnt sich eine grössere Renovation vor der Abschaffung des Eigenmietwerts?
Wenn Sie eine grössere, werterhaltende Renovation planen, kann sich diese vor einer allfälligen Abschaffung des Eigenmietwerts lohnen. Solche Kosten dürfen Sie aktuell steuerlich abziehen und so Ihre Steuerlast senken. Nach einer allfälligen Abschaffung würde dieser Vorteil entfallen. Es lohnt sich also, rechtzeitig zu investieren.
Katrin U. (52), Luzern
Soll ich im Hinblick auf eine allfällige Abschaffung des Eigenmietwerts meine Hypothek amortisieren?
Unabhängig vom Ausgang der Abstimmung sollte eine Amortisation der Hypothek genau geprüft werden. Denn neben den Auswirkungen auf die Steuerrechnung ist es genauso wichtig, sich gut zu überlegen, ob man zukünftig auf das angesparte Vermögen, mit welchem man die Hypothek zurückbezahlen möchte, verzichten kann. Genügend grosse Reserven sind nötig, um anstehende Renovationen, aber auch den Erhalt des Lebensstandards und Unvorhergesehenes stemmen zu können. Eine Aufstockung der verbleibenden Hypothek oder sogar eine Neuaufnahme im Pensionsalter stellt sich oft als nicht ganz einfach heraus. Schliesslich stellt sich die Frage, wie das zur Amortisation bereitstehende Vermögen heute angelegt ist. Das Zinsniveau ist immer noch historisch tief und damit besteht eine reelle Chance, mit dem Ersparten eine Rendite zu erwirtschaften, welche die effektiven Zinskosten übersteigt. Falls dies nicht so ist, kann es durchaus sinnvoll sein, Sparvermögen zu Amortisationszwecken zu nutzen und damit Zinskosten zu reduzieren.
