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Intestare la casa ai figli: quali opzioni esistono?
1. Valutare l’immobile
Fate stimare il valore di mercato dell’immobile da un esperto super partes. È importante per il trattamento fiscale e per garantire una distribuzione equa del patrimonio, soprattutto se ci sono più eredi.
Anticipo ereditario
L’anticipo ereditario è una donazione a titolo gratuito fra testatori ed eredi mentre i primi sono ancora in vita. Ad esempio, i genitori che prima di morire lasciano la casa a un figlio dispongono un anticipo ereditario.
È importante sapere che nel caso degli immobili tale forma di trasmissione della proprietà richiede l’autenticazione da parte di un notaio.
Obbligo di collazione in caso di anticipo ereditario.
In sede di divisione dell’eredità, gli eredi sono obbligati a conferire tutti i beni ricevuti sotto forma di anticipo ereditario. Se ad esempio un figlio ha ricevuto la casa dei genitori, al momento della divisione ereditaria gli viene «addebitato» il valore venale dell’immobile. Questo può mettere gli eredi in una situazione difficile: se non dispongono dei mezzi necessari per pagare gli altri aventi diritto all’eredità, nel peggiore dei casi si vedono costretti a vendere l’immobile.
Esonero dall’obbligo di collazione.
Attraverso un testamento, i genitori possono esonerare i loro eredi dall’obbligo di collazione. Tuttavia, le porzioni legittime devono comunque essere rispettate. È anche possibile stipulare un contratto successorio, che consente a tutte le parti coinvolte di individuare insieme una soluzione, come ad esempio stabilire l’ammontare della compensazione o il momento in cui effettuarla.
Donazione
Nel caso della donazione, l’immobile viene trasferito a titolo gratuito a un determinato soggetto. Se si tratta di un figlio, di solito si parla di anticipo ereditario. Si parla invece di donazione mista quando il trasferimento avviene a un prezzo inferiore al valore di mercato: la differenza è considerata come una donazione. Entrambe le varianti richiedono l’autenticazione di un notaio e l’iscrizione nel registro fondiario.
Obbligo di collazione in caso di donazione.
Se i genitori, mentre sono ancora in vita, trasferiscono ai figli la proprietà di un immobile a titolo gratuito, giuridicamente si configura la fattispecie della donazione. Tuttavia, se l’elargizione avviene in vista di una futura divisione dell’eredità, allora può essere considerata come un anticipo ereditario. In linea di principio, nel caso di una donazione non avente carattere di anticipo ereditario non sussiste alcun obbligo legale di collazione nei confronti degli altri eredi. Di conseguenza, i figli beneficiari non dovrebbero essere tenuti automaticamente alla collazione al momento della successiva divisione ereditaria. Se tuttavia si intende garantire la parità di trattamento di tutti gli eredi, il testatore può disporre espressamente che la donazione sia soggetta a collazione. In caso contrario, può anche dichiarare che tale obbligo non sussiste. Simili disposizioni devono essere messe per iscritto, ad esempio nel testamento o nel contratto successorio. Esse non possono in ogni caso violare le porzioni legittime degli altri eredi.
Vendita
La vendita ai figli presuppone il trasferimento della proprietà dietro pagamento di un prezzo. Può avvenire al valore di mercato o deliberatamente al di sotto di esso. In quest’ultimo caso, si parla di donazione mista. Sono necessari un contratto di compravendita autenticato da un notaio e l’iscrizione nel registro fondiario. La vendita deve essere documentata correttamente per fare chiarezza sugli aspetti fiscali e successori.
4. Autenticazione da parte del notaio e iscrizione nel registro fondiario
Una volta stabilito il tipo di trasferimento, si procede alla stesura di un contratto che deve essere autenticato da un notaio. Tale contratto regola tutti i dettagli come l’anticipo ereditario, la donazione, il prezzo di acquisto, il diritto di abitazione o l’usufrutto. A questo punto il passaggio di proprietà viene iscritto nel registro fondiario e diviene giuridicamente valido. Solo dopo questa formalità il figlio diviene ufficialmente proprietario dell’immobile.
Cosa hanno voluto sapere altre persone interessate.
I nostri esperti immobiliari rispondono ai dubbi più frequenti. Fateci anche voi una domanda. Saremo lieti di aiutarvi.
Lara L. (36), Riehen
Quali sono i costi da sostenere per il trasferimento?
Il trasferimento di proprietà di un immobile dà luogo a spese notarili e tasse per l’iscrizione nel registro fondiario. In molti cantoni non si applica l’imposta sul passaggio di proprietà se la casa viene intestata ai figli. Anche l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, in determinate circostanze, può essere differita. Le imposte sulle donazioni variano da cantone a cantone, e spesso non vengono applicate ai discendenti diretti. Una valutazione professionale dell’immobile può comportare costi aggiuntivi, ma è fortemente consigliata ai fini del trasferimento.
Dominic C. (38), Kreuzlingen
In Svizzera esiste un limite di 10 anni per le verifiche dello Stato?
In Svizzera non è previsto un limite temporale di dieci anni dopo il quale lo Stato non può più tenere conto di una donazione o di un anticipo ereditario. Se il patrimonio o il reddito da rendita dei genitori anziani non è sufficiente, lo Stato può fare riferimento anche a valori patrimoniali oggetto di donazione o a spese di acquisto eccessive che risalgono a oltre dieci anni prima. Ciò può comportare la riduzione o lo stralcio delle prestazioni complementari. Questo dimostra quanto sia importante vagliare attentamente tutte le opzioni e rivolgersi a un esperto prima di procedere a un trasferimento di proprietà.
Lara L. (36), Riehen
Quali sono i costi da sostenere per il trasferimento?
Il trasferimento di proprietà di un immobile dà luogo a spese notarili e tasse per l’iscrizione nel registro fondiario. In molti cantoni non si applica l’imposta sul passaggio di proprietà se la casa viene intestata ai figli. Anche l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, in determinate circostanze, può essere differita. Le imposte sulle donazioni variano da cantone a cantone, e spesso non vengono applicate ai discendenti diretti. Una valutazione professionale dell’immobile può comportare costi aggiuntivi, ma è fortemente consigliata ai fini del trasferimento.
Dominic C. (38), Kreuzlingen
In Svizzera esiste un limite di 10 anni per le verifiche dello Stato?
In Svizzera non è previsto un limite temporale di dieci anni dopo il quale lo Stato non può più tenere conto di una donazione o di un anticipo ereditario. Se il patrimonio o il reddito da rendita dei genitori anziani non è sufficiente, lo Stato può fare riferimento anche a valori patrimoniali oggetto di donazione o a spese di acquisto eccessive che risalgono a oltre dieci anni prima. Ciò può comportare la riduzione o lo stralcio delle prestazioni complementari. Questo dimostra quanto sia importante vagliare attentamente tutte le opzioni e rivolgersi a un esperto prima di procedere a un trasferimento di proprietà.
