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Haus an Kinder überschreiben. Welche Möglichkeiten gibt es?
1. Immobilie bewerten
Lassen Sie den Marktwert des Hauses von einem neutralen Experten schätzen. Das ist wichtig für die steuerliche Behandlung und eine faire Aufteilung, besonders bei mehreren Erbenden.
Erbvorbezug
Ein Erbvorbezug ist eine unentgeltliche Zuwendung unter Erbschaftshinterlassenden und Erbberechtigten zu Lebzeiten. Überlassen Eltern also vor ihrem Tod einem Kind ihr Haus, zählt dies als Erbvorbezug.
Wichtig zu wissen: Bei Immobilien muss der Erbvorbezug durch einen Notar oder eine Notarin beurkundet werden.
Ausgleichspflicht beim Erbvorbezug.
Erbinnen und Erben müssen Erbvorbezüge bei der Erbteilung ausgleichen. Hat ein Kind das Elternhaus erhalten, wird ihm der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Erbteilung angerechnet. Dies kann Erbinnen und Erben in eine schwierige Situation bringen: Sind die Mittel nicht vorhanden, um die anderen Erbenden auszuzahlen, muss das Haus schlimmstenfalls verkauft werden.
Befreiung von Ausgleichspflicht.
Eltern können ihre Erbenden in einem Testament von der Ausgleichspflicht befreien. Allerdings müssen die Pflichtteile dennoch gewahrt bleiben. Auch ein Erbvertrag ist möglich: Darin können alle Beteiligten gemeinsam eine Lösung festlegen, etwa wie hoch die Ausgleichszahlung sein soll oder wann sie erfolgt.
Schenkung
Bei einer Schenkung wird das Haus unentgeltlich an eine Partei übertragen. Sind es die Kinder, spricht man in der Regel von einem Erbvorbezug. Bei der gemischten Schenkung erfolgt die Übergabe zu einem Preis unter dem Marktwert – der Differenzbetrag gilt als Schenkung. Beide Varianten müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
Ausgleichspflicht bei Schenkung.
Erhalten Kinder zu Lebzeiten der Eltern eine Immobilie unentgeltlich übertragen, handelt es sich rechtlich um eine Schenkung. Erfolgt die Zuwendung hingegen im Hinblick auf eine künftige Erbteilung, kann sie als Erbvorbezug gelten. Grundsätzlich besteht bei einer Schenkung ohne Hinweis auf Erbvorbezug keine gesetzliche Ausgleichspflicht gegenüber den anderen Erbberechtigten. Damit sollen begünstigte Kinder nicht automatisch verpflichtet werden, bei der späteren Erbteilung einen Ausgleich zu leisten. Soll jedoch eine Gleichbehandlung aller Erben sichergestellt werden, kann der Erblasser ausdrücklich anordnen, dass die Schenkung auszugleichen ist. Umgekehrt kann auch festhalten werden, dass die Schenkung nicht ausgleichspflichtig sein soll. Eine solche Anordnung muss schriftlich erfolgen, etwa im Testament oder Erbvertrag. Dabei dürfen die Pflichtteile anderer Erbberechtigter nicht verletzt werden.
Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie an die Kinder geht das Eigentum gegen Bezahlung über. Der Verkauf kann zum vollen Marktwert oder bewusst unter diesem erfolgen. Wird unter Marktwert verkauft, handelt es sich um eine gemischte Schenkung. Ein notarieller Kaufvertrag und der Grundbucheintrag sind notwendig. Der Verkauf muss korrekt dokumentiert werden, um steuerliche und erbrechtliche Klarheit zu schaffen.
4. Termin bei Notar und Eintragung ins Grundbuch.
Sobald die Art der Übertragung festgelegt ist, erfolgt die Erstellung eines öffentlich beurkundeten Vertrags beim Notar. Dieser Vertrag regelt alle Details wie Erbvorbezug, Schenkung, Kaufpreis, Wohnrecht oder Nutzniessung. Danach wird die Eigentumsübertragung durch die Eintragung ins Grundbuch rechtsgültig. Erst mit dieser Eintragung wird das Kind offiziell Eigentümerin oder Eigentümer der Immobilie.
Was andere Interessierte wissen wollten.
Unsere Immobilienexpertinnen und -experten geben Einblick in eine Auswahl häufig diskutierter Fragen. Stellen auch Sie uns Ihre Frage. Wir helfen Ihnen gerne weiter.
Lara L. (36), Riehen
Welche Kosten fallen bei der Überschreibung an?
Bei der Überschreibung einer Immobilie fallen Notariats- und Grundbuchgebühren an. In vielen Kantonen entfällt die Handänderungssteuer bei Übertragungen an Kinder. Auch die Grundstückgewinnsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen aufgeschoben werden. Schenkungssteuern sind je nach Kanton unterschiedlich, bei direkten Nachkommen oft steuerfrei. Eine professionelle Immobilienbewertung kann zusätzliche Kosten verursachen, ist aber für den Übertrag dringend zu empfehlen.
Dominic C. (38), Kreuzlingen
Gibt es in der Schweiz eine 10-Jahresfrist?
Eine Zehnjahresfrist wonach der Staat nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren nicht mehr auf eine Schenkung oder ein Erbvorbezug zurückkommen kann, gibt es in der Schweiz nicht. Wenn das Vermögen oder Renteneinkommen der Eltern im Alter nicht ausreichen, kann der Staat auch auf verschenkte Vermögenswerte oder übermässige Kaufausgaben referenzieren, welche länger als zehn Jahre zurückliegen. Dies kann zur Folge haben, dass Ergänzungsleistungen gekürzt oder gestrichen werden. Dies zeigt, wie wichtig es ist, beim Übertrag alle Optionen sorgfältig zu prüfen und Expertenrat beizuziehen.
Lara L. (36), Riehen
Welche Kosten fallen bei der Überschreibung an?
Bei der Überschreibung einer Immobilie fallen Notariats- und Grundbuchgebühren an. In vielen Kantonen entfällt die Handänderungssteuer bei Übertragungen an Kinder. Auch die Grundstückgewinnsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen aufgeschoben werden. Schenkungssteuern sind je nach Kanton unterschiedlich, bei direkten Nachkommen oft steuerfrei. Eine professionelle Immobilienbewertung kann zusätzliche Kosten verursachen, ist aber für den Übertrag dringend zu empfehlen.
Dominic C. (38), Kreuzlingen
Gibt es in der Schweiz eine 10-Jahresfrist?
Eine Zehnjahresfrist wonach der Staat nach Ablauf einer Frist von zehn Jahren nicht mehr auf eine Schenkung oder ein Erbvorbezug zurückkommen kann, gibt es in der Schweiz nicht. Wenn das Vermögen oder Renteneinkommen der Eltern im Alter nicht ausreichen, kann der Staat auch auf verschenkte Vermögenswerte oder übermässige Kaufausgaben referenzieren, welche länger als zehn Jahre zurückliegen. Dies kann zur Folge haben, dass Ergänzungsleistungen gekürzt oder gestrichen werden. Dies zeigt, wie wichtig es ist, beim Übertrag alle Optionen sorgfältig zu prüfen und Expertenrat beizuziehen.
