Die wichtigsten Entwicklungen des Hypothekarmarktes 2013-2023

Der gesamte Hypothekarmarkt ist in den letzten 10 Jahren um CHF 327 Milliarden bzw. 36 Prozent auf mittlerweile CHF 1’239 Milliarden gewachsen. Der starke Zinsanstieg der vergangenen zwei Jahre machte sich mit einem Jahr Verzögerung bemerkbar und führte 2023 zu einem Rückgang des Wachstums auf allerdings immer noch 2.4%. 2024 zeichnet sich ein weiteres Wachstum in ähnlichem Ausmass ab, wobei die beiden bereits erfolgten und allfällige weitere Leitzinsreduktionen durch die Schweizerische Nationalbank (SNB) zu einer erneuten Beschleunigung führen könnten.

Hypothekarmarkt 2023: Kantonalbanken als grosse Gewinner

Kantonalbanken profitieren vom Aderlass der Credit Suisse

Die Kantonalbanken behaupten ihre führende Stellung auf dem Markt mit einem erneuten Wachstum von fast CHF 20 Mrd. respektive 4.5%. Sie profitieren von ihrer stabilen Marktpräsenz, den Schwierigkeiten einzelner Grossbanken und festigen ihre Rolle als grösste Akteure im Schweizer Hypothekarmarkt.

Pensionskassen erneut Wachstumschampions
Mit einem Wachstum von 6.3% setzen die Pensionskassen erneut den Massstab und beschleunigen damit ihr Wachstum im Vergleich zum Vorjahr, welches bei 5.5% lag. Diese Entwicklung unterstreicht die zunehmende Bedeutung von Pensionskassen im Hypothekarmarkt.

Verschwinden der Credit Suisse lässt Grossbankensegment schrumpfen
Durch das Verschwinden der Credit Suisse schrumpfte das Volumen der Grossbanken am Hypothekarmarkt um über 2%. Diese Verwerfungen haben deutliche Spuren hinterlassen und beeinflussen das Marktgeschehen erheblich.

Andere Banken mit stabilem Wachstum
Die Raiffeisen-, Regionalbanken, Sparkassen und anderen Banken konnten erneut ein solides Wachstum von jeweils gut 3.5% verzeichnen, obwohl sich auch bei ihnen das verlangsamte Wachstum des Gesamtmarkts bemerkbar machte.

Versicherungen weiterhin zurückhaltend
Die Versicherungen verzeichneten auch 2023 wiederum einen Rückgang von gut 3% ihres Hypothekarvolumens. Damit sind sie nun rund 13% unter dem Höchstwert von über CHF 40 Mrd. im Jahr 2018. Gleichzeitig zeigt sich aber auch die Investitionslogik von Versicherungen in Hypotheken: der Rückgang des Hypothekarvolumens erklärt sich aus dem Rückgang der gesamten Kapitalanlagen der Versicherungen. Der Anteil von Hypotheken an den Gesamtinvestitionen der am Hypothekarmarkt aktiven Versicherern liegt – seit 2021 praktisch unverändert – bei 8.2%.

Vermittlermarkt 2023: Leichter Rückgang des Volumens – dennoch positive Aussichten

Im Jahr 2023 erlebte der Schweizer Hypothekarmarkt einen deutlichen Rückgang des Wachstums, von 3.4% im Vorjahr auf nunmehr 2.4%. Diese Entwicklung blieb nicht ohne Folgen für das Geschäft der Vermittler, die in diesem Umfeld ebenfalls eine Abschwächung hinnehmen mussten. Obwohl 2023 wiederum zahlreiche Hypothekaranbieter ihre Produkte neu über Vermittler anbieten, verzeichnet der Vermittlermarkt erstmals seit Bestehen (2012) einen leichten Volumenrückgang von rund sieben Prozent auf CHF 12.2 Mia. Im Jahr zuvor lag das Wachstum des Vermittlermarktes noch bei 19 Prozent.

Hypo-Neugeschäft mit substanziellem Rückgang
Vermittler sind in der Schweiz traditionell vor allem im Geschäft mit Erstkäufern stark, das zwischen 60 und 80% ihres Geschäfts ausmacht. Im Jahr 2023 ging dieses Geschäft jedoch substanziell zurück, was am deutlich geringeren Wachstum des gesamten Hypothekarmarktes erkennbar ist. Erstkäufer sahen sich aufgrund der Inflation, der gestiegenen Zinssätze, der damit verbundenen höheren Finanzierungskosten und den weiter steigenden Immobilienpreisen vermehrt gezwungen, ihre Kaufpläne zu verschieben oder ganz aufzugeben.

Konsolidierung schreitet voran
Dies führte nicht zuletzt dazu, dass die erwartete Konsolidierung unter den Hypothekarvermittlern auf drei bis vier Topanbieter voranschreitet. Mit Valuu – einem der bekanntesten Vermittler – und Hyposcout sind 2023 zwei Player aus dem Markt ausgestiegen. Zudem haben die Versicherer Baloise und Mobiliar Anfang 2024 bekannt gegeben, ihre Ökosysteme rund um das Thema Wohnen aufzugeben oder zu redimensionieren, nachdem Raiffeisen einen ähnlichen Entscheid bereits Ende 2022 kommuniziert hat. Helvetia und MoneyPark hingegen haben ihren Vertrieb gebündelt, um die Marktführerschaft in der Vermittlung von Hypotheken und Immobilien weiter auszubauen.

Bedeutung des Vermittlermarktes dürfte weiter zunehmen
Es gibt kaum mehr Hypothekaranbieter in der Schweiz, welche beim Vertrieb nicht auf Hypothekarvermittler zurückgreifen. Die Marktdurchdringung beträgt mittlerweile deutlich über 90%. Diverse namhafte Banken realisieren heute rund einen Drittel ihres Neugeschäfts über Broker. Zudem nutzen viele regionale Anbieter Vermittler, um ihre Hypotheken auch ausserhalb des Stammgebiets zu vertreiben, was den Wettbewerb unter den Anbietern verstärkt und Hypothekarnehmenden mehr Auswahl gibt. Von diesen Entwicklungen wird der Vermittlermarkt profitieren.

Mit Blick auf die kommenden Jahre wird eine Stabilisierung der Zinssituation erwartet, was zusammen mit der unverändert hohen Nachfrage nach Wohneigentum zu einer Rückkehr zu einem jährlichen Wachstum des Vermittlermarktes von knapp 15% führen dürfte. Diese positive Prognose basiert auf der Annahme, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter normalisieren und das Vertrauen der Wohneigentümerinnen und Kaufinteressenten zurückkehrt.