Jede fünfte Immobilie wird «überzahlt». Dies zeigt eine Auswertung von über 7’000 Immobilienfinanzierungen aus den Jahren 2021 bis 2024, die MoneyPark und Helvetia vorgenommen haben. Käuferinnen und Käufer nehmen für diese Objekte durchschnittlich rund sieben Prozent mehr in die Hand, als die Immobilie gemäss hedonischer Schätzung* wert wäre. Um eine Hypothek für eine «überteuerte» Immobilie zu bekommen, reichen nicht wie üblich 20 Prozent Eigenkapital, sondern die Käuferschaft muss auch den Betrag, der über dem Schätzwert liegt, mit Eigenkapital decken. Dies bedeutet, dass eine Immobilie, die gemäss Schätzung einen Marktwert von einer Million Franken hat, in jedem fünften Fall für durchschnittlich knapp CHF 70‘000 mehr gekauft wird. «Wir stellen in Kaufverhandlungen vermehrt fest, dass immer weniger Käufer bereit sind, mit zusätzlichem Eigenkapitel eine Immobilie zu überzahlen», sagt Lukas Vogt, CEO von MoneyPark. Für die Käuferschaft sind das gute Nachrichten: «Die hohen Preise schränken die Nachfrage ein und das Angebot ist zuletzt etwas angestiegen, was die leichte Abkühlung am Markt erklärt.» 2021 wurde noch für jede vierte Immobilie über zehn Prozent mehr bezahlt, als die gängigen Immobilienbewertungen hergaben. Der Kaufpreis einer Immobilie mit einem Marktwert von einer Million Franken lag bei jedem vierten Objekt bei über CHF 1,1 Mio.

Einfamilienhäuser werden häufiger und mehr überzahlt als Wohnungen

Im laufenden Jahr werden rund 23 Prozent der gekauften Einfamilienhäuser überzahlt, während dies bei Wohnungen nur in rund 18 Prozent der Fälle vorkommt. Durchschnittlich werden für Häuser sieben Prozent «zu viel» bezahlt, während es für Wohnungen sechs Prozent sind. Bei beiden Wohnformen ist die Bereitschaft, Preise über dem Marktwert zu bezahlen, zurückgegangen. 2021 wurden mit 27 Prozent (Einfamilienhäuser) resp. 25 Prozent (Wohnungen) noch deutlich mehr Objekte überzahlt. Auch die «zu viel» bezahlte Summe lag 2021 mit elf Prozent (Einfamilienhäuser) und neun Prozent (Wohnungen) noch deutlich höher.

Verkaufsdauer von Immobilien hat zuletzt markant zugenommen

Verkäuferinnen und Verkäufer müssen in der aktuellen Marktlage mehr Geduld mitbringen, um ihre Liegenschaften zum Marktwert an den Mann bzw. die Frau zu bringen. Vor zwei Jahren verkaufte MoneyPark Immobilien in durchschnittlich fünf Monaten. Aktuell sind es sieben. Dies zeigt eine Auswertung von über 200 Immobilienverkäufen in den Jahren 2021/22 vs. 2023/24, welche MoneyPark ausgeführt hat. «Um Käuferinnen oder Käufer zu finden, die ein Haus oder eine Wohnung zum aktuellen Marktpreis kaufen, braucht es rund zwei Monate mehr Zeit als noch während der Pandemie. Längst nicht mehr jede Liegenschaft geht weg wie ein warmes Weggli», sagt Vogt. Die Lage ist für einen raschen Verkauf immer noch entscheidend. Nach wie vor kann jede vierte Immobilie innerhalb von rund drei Monaten verkauft werden. Ist die Lage weniger attraktiv, dauert es aktuell eher acht als sechs Monate.» Verkäufer haben nur eine Chance, ihre Immobilie das erste Mal am Markt zu präsentieren. Entsprechend ist der richtige Verkaufspreis enorm wichtig, um später nicht gezwungen zu werden, die Immobilie ein zweites Mal zu einem günstigeren Preis auszuschreiben», so Vogt.