Befragt wurden im ersten Quartal 2017 rund 80 Experten aus der Immobilienwirtschaft darunter Finanzierungsexperten aber auch Immobilienmakler zu den Trends und Entwicklungen im Immobilienmarkt Schweiz. Insgesamt beurteilen die Experten den Immobilienmarkt als kerngesund und schätzen die Situation positiver ein als noch im vergangenen Jahr. 74 Prozent der Befragten sieht einen stabilen Markt mit konstanten bis steigenden Preisen, ohne Anzeichen einer Blase. Ein Marktumfeld also, das keine weiteren Regulierungsschritte notwendig macht.

Regulatorische Verschärfungen stellen die grösste Gefahrenquelle dar

Jeder dritte Experte sieht in einer weiteren Verschärfung der Regulierung aber dennoch die grösste Gefahr für den Immobilienmarkt. Seit 2012 erfolgten mehrere einschneidende Regulierungsschritte, die den Immobilienkauf für viele Schweizer verunmöglichen. Insbesondere die hohen Tragbarkeitshürden und der kalkulatorische Zinssatz von 5 Prozent, schliessen mittlerweile rund ein Drittel aller Haushalte vom Immobilienkauf aus. Neben regulatorischen Verschärfungen fürchten die Experten auch den Rückgang der Zuwanderung, welcher insbesondere nachfrageseitig in bestimmten Regionen und Segmenten wie etwa dem Luxussegment zu einer Dämpfung beitragen dürfte. Sind es doch oftmals gut ausgebildete Einwanderer, die insbesondere die Nachfrage in den höher preisigen Immobilienklassen stützen.

Im laufenden Jahr wird ein moderater Zinsanstieg von unter 1 Prozentpunkt erwartet

Ein plötzlicher und markanter Anstieg der Zinsen um mehr als 1 Prozentpunkt wird von den Experten ausgeschlossen. Zu stark ist der Einfluss der ungebremst expansiven Geldpolitik der EZB auf den hiesigen Zinsmarkt. Fast jeder zweite Experte erwartete jedoch zumindest bei langlaufenden Festhypotheken einen moderaten Anstieg der Zinsen zwischen 20 und unter 100 Basispunkten.

Luxusimmobilien bleiben das Sorgenkind der Immobilienexperten

Wie bereits im vergangenen Jahr erwarten die Experten gerade im Luxussegment weiter sinkende Preise um bis zu 4 Prozent. Auch die Geschäftsliegenschaften werden eher kritisch beäugt. Nach wie vor stabil beurteilen die Experten den Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, bei denen mehrheitlich konstante Preise erwartet werden. Potenzial hingegen orten die Experten bei den Renditeliegenschaften – hier werden Preissteigerungen um bis zu 4 Prozent im laufenden Jahr als realistisch eingeschätzt.

Drei Viertel der Experten beurteilen Immobilieninvestitionen als attraktiver als Aktien

Nur jeder Fünfte gibt Aktien vor Immobilien den Vorrang. Immobilien vermögen aber nicht nur aufgrund der tiefen Zinsen und geringen Risiken zu überzeugen. Auch der Inflationsschutz von Sachanlagen wird von jedem vierten Experten als Grund für die höhere Attraktivität von Immobilieninvestitionen genannt.

Die Korrelation zwischen der Inflation und der Rendite auf Immobilien in den Bereichen Wohnen, Geschäftsliegenschaften und Büros ist mit 0.63 bis 0.7 ausgeprägt. Bei steigender Inflation steigen somit auch die Renditen einer Immobilieninvestition. Dies nicht zuletzt weil sich Mieten normalerweise analog des allgemeinen Preisniveaus entwickeln. Auch deshalb sind Investitionen in Immobilien ungebrochen attraktiv – und das nicht nur für institutionelle, sondern auch für private Anleger.

Beim Kauf ist die Anbindung an den ÖV und die Wohnkostenersparnis entscheidend

Die Anbindung an den ÖV ist gemäss Experten neben der Wohnfläche das entscheidende Kriterium beim Kauf einer Immobilie. Eine schlechte Lage und die unzureichende Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel erschweren dementsprechend auch die Wiederverkaufbarkeit einer Immobilie drastisch. Weitaus weniger entscheidend ist die Aussicht oder der Garten/ Terrasse.

Nach Meinung der Immobilienexperten ist der ausschlaggebende Grund für den Immobilienkauf, Mietkosten zu senken. Tatsächlich sparen Eigentümer im Vergleich zu Mietern zwischen 10 und 50 Prozent der Wohnkosten, wie einen Analyse von MoneyPark nahelegt.

Erst danach kommen familiäre und emotionale Gründe – wie die Erfüllung eines persönlichen Traumes, oder, dass die Kinder im eigenen Haus aufwachsen sollen. Auf dem vierten Platz rangiert die Immobilie als Teil der privaten Vorsorge. Angesichts der Altersreform dürfte dieser Faktor in Zukunft aber noch an Wichtigkeit gewinnen.

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