Die Preise für Wohneigentum sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen – mitunter aufgrund der hohen Zuwanderungsrate in die Schweiz, aber auch aufgrund der extrem tiefen Zinsen. Zudem ist die Summe der ausstehenden Hypothekarkredite stark gestiegen. Um einer Blasenbildung im Immobilienmarkt vorzubeugen, haben Bund und Banken mehrere Regulierungsschritte vollzogen. Hier finden Sie eine Übersicht über die Massnahmen seit 2012 sowie Erklärungen, wie diese Sie als Immobilienkäufer oder –Besitzer betreffen.

• Regulierung 2014: Amortisation und Niederstwertprinzip
• Regulierung 2013: Antizyklischer Kapitalpuffer
• Regulierung 2012: Hartes Eigenkapital
• Regulierung 2012: „Exceptions to Policy“

Regulierung 2014: Amortisation und Niederstwertprinzip

Im Sommer 2014 hat die Finanzmarkaufsicht (Finma) eine Selbstregulierung der Bankiervereinigung durchgewinkt und zum Branchenstandard erklärt. Konkret ging es um drei Punkte:

1. Verkürzung der Amortisationsdauer

Neu muss die Hypothek innert 15 Jahren bzw. bis zum Pensionsalter sowie mittels regelmässigen Zahlungen auf maximal 65 Prozent Belehnung abbezahlt werden. Vormals galt eine Frist von 20 Jahren bzw. bis zum Pensionsalter.

• Die Folge der Regulierung: Für Haus- bzw. Wohnungskäufer ist es schwieriger geworden, an eine Finanzierung zu kommen, denn mit der kürzeren Amortisationsdauer ist es nun deutlich anspruchsvoller, die sogenannten Tragbarkeitskriterien zu erfüllen. Hier erfahren Sie mehr zum Thema Amortisation.
  
  

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2. Niederstwertprinzip

Bezüglich der Finanzierung von Häusern oder Wohnungen mittels Hypothekarkrediten gilt neu das so genannte Niederstwertprinzip. Demnach ist als Belehnungswert der tiefere Wert von Kaufpreis und Preisschätzung der Bank bzw. der Versicherung massgeblich.

• Die Folge der Regulierung: Schätzt die Bank oder Versicherung den Wert der Immobilie als tiefer ein als den Kaufpreis, so braucht der Käufer mehr Eigenkapital, um die Belehnungshürde von 80 Prozent zu nehmen. Lesen Sie hier einen Fachbeitrag, der Ihnen die Problematik näher bringt.
  
  

3. Anrechenbarkeit von Zweit-Einkommen

Im Rahmen der Beurteilung der Tragbarkeit sind Zweiteinkommen grundsätzlich nur anrechenbar, wenn Solidarschuldnerschaft besteht. Der Clou bei dieser Form der solidarischen Mithaftung besteht darin, dass alle Hypothekarschuldner gegenüber dem Gläubiger für die gesamte Schuld haften. Ist also ein Schuldner zahlungsunfähig, kann die Bank die anderen Schuldner nach Belieben für die gesamte Forderung behaften.

• Die Folge der Regulierung: Bei verheirateten Paaren ist die Solidarschuldnerschaft in der Regel gegeben – ausser das Ehepaar hat sich für die Gütertrennung entschieden. Konkubinatspaare, Freunde, Familienmitglieder usw., die zusammen ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchten, müssen die Solidarschuldnerschaft mit einem Vertrag belegen.

Regulierung 2013: Antizyklischer Kapitalpuffer

Per Anfang 2013 wurden die Eigenmittelanforderungen für Hypothekarkredite verschärft: Die Schweizerische Nationalbank SNB verlangt im Rahmen des sogenannten antizyklischen Kapitalpuffers, dass die Bank 1% des Hypothekarwerts von Wohnliegenschaften mit Eigenmitteln unterlegt. Aufgrund der ungebremsten Zunahme der Hypothekarkredite erhöhte die SNB die Eigenmittelanforderungen 2014 auf 2%. Die Banken mussten deswegen ihre Eigenmittel um rund 3 Milliarden Franken erhöhen.

• Die Folge der Regulierung: Banken und Versicherungen wurden restriktiver bei der Vergabe von Hypotheken: Kunden mit suboptimaler Bonität, geringem Kapitalbedarf u.Ä. bekommen häufiger keine Offerte mehr.

Regulierung 2012: Hartes Eigenkapital

Die Bankiervereinigung hat Mitte 2012 neue Mindestanforderungen bei der Hypothekarfinanzierung erlassen: Bei Neugeschäften und Krediterhöhungen müssen seither mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts einer Liegenschaft durch so genannt „harte“ Eigenmittel des Hypothekarschuldners finanziert werden. Darunter versteht man Eigenkapital, das nicht aus Vorbezug oder Verpfändung von Geldern der Pensionskasse stammt. Vorher war es noch erlaubt, das gesamte geforderte Eigenkapital durch Vorsorgegelder zu decken, was auch rege genutzt wurde.

• Die Folge der Regulierung: Durch die Massnahme wurde es auf einen Schlag deutlich schwieriger, die nötigen Eigenmittel für den Kauf der eigenen vier Wände aufzubringen – insbesondere für jüngere Einwohner der Schweiz, die noch nicht lange aufs Eigenheim hin sparen konnten.

Regulierung 2012: „Exceptions to Policy“

Anfang 2012 revidierte die Schweizerische Bankiervereinigung ihre „Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite“. Im Fokus standen u.A. höhere Anforderungen an die Behandlung sogenannter „Exceptions to Policy“. Darunter versteht man Hypothekarnehmer, die z.B. ihr Haus zu mehr als 80 Prozent belehnen möchten oder deren Tragbarkeit nicht gegeben ist. Die Revision wurde Mitte 2013 umgesetzt.

• Die Folge der Regulierung: Banken und Versicherungen drücken seit der Revision deutlich seltener ein Auge zu, wenn die Bonität des Hypothekarnehmers nicht gegeben ist. Und falls sie es doch tun, so verlangen sie häufig einen höheren Zinssatz als bei Kunden, die keine „Exception to Policy“ darstellen.

Die Massnahmen zeigen Wirkung

Das Preiswachstum im Immobilienmarkt ist per 2016 beinahe zum Stillstand gekommen: Die Credit Suisse etwa rechnet für dieses Jahr mit durchschnittlich nur noch 1% höheren Preisen. In manchen Regionen (namentlich der Westschweiz) und bei manchen Preisklassen (insb. Luxusobjekte) gehen die Preise im Laufe des Jahres voraussichtlich gar zurück. Auch wenn das nicht nur auf die Regulierungsschritte zurückzuführen ist, so kann man dennoch konstatieren, dass diese ihre beabsichtigte Wirkung zeigen. So hielt die SNB seit Anfang 2014 mehrmals fest, dass sich die Ungleichgewichte im Immobilienmarkt nicht mehr vergrössert hätten. Auch bei MoneyPark sind wir der Meinung, dass sich im Immobilienmarkt keine Blase gebildet hat und derzeit auch keine unmittelbare Gefahr einer Blasenbildung besteht.

Nicht verzweifeln; vergleichen und beraten lassen

Für Käufer von Wohneigentum ist es durch die Regulierungsschritte schwieriger geworden, an eine Finanzierung zu kommen – insbesondere für junge Kaufwillige mit entsprechend geringen Ersparnissen. Doch werfen Sie die Flinte nicht gleich nach der ersten abgelehnten Hypothekar-Finanzierung ins Korn: Die MoneyPark Berater sind darauf spezialisiert, die für Sie beste Hypothek zu finden und kennen sich mit der Finanzierungspraxis von über 100 Banken und Versicherungen hervorragend aus. Für Sie heisst das, dass Sie nicht von Bank zu Bank rennen müssen, um Offerten einzuholen. Dadurch sparen Sie Zeit und Geld.